ביום שלישי האחרון, 5 באוגוסט 2025, נחתם הסכם גג – שאמור להיות היסטורי, או היסטרי, תלוי את מי שואלים – בתולדות רמת השרון.

עובדה: ההסכם יותר מאשר יכפיל את כמות יחידות הדיור בעיר, ואת כמות התושבות והתושבים ברמת השרון, בתוך כעשר עד עשרים שנה.

הצדדים השותפים להסכם הם עיריית רמת השרון, החברה הכלכלית העירונית שלה "רימונים", והוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת השרון (שיוצגו על ידי ראש העירייה איציק רוכברגר) מצד אחד; ומשרד הבינוי והשיכון, משרד האוצר ורשות מקרקעי ישראל מצד שני. האחרונים יוצגו על ידי ראש רשות מקרקעי ישראל, ינקי קוינט, ושר השיכון, חיים כץ.

שלושתם חתמו, בטקס בגלריה לאמנות ברחוב ויצמן ברמת השרון (שתוכנן להיות חגיגי, אך בפועל היה אפור ונטול שמחה על רקע מחאות בחוץ נגד השר מהליכוד ולמען עסקת חטופים) על הסכם לבניית 26,336 יחידות דיור חדשות ברמת השרון.

בהסכם הגג ישנו סעיף, שמתנה את כניסתו לתוקף באישור מועצת עיריית רמת השרון, דבר שעדיין לא קרה.

חברי מועצת העיר לא זכו לראות את ההסכם עד עצם היום הזה. לא סגני ראש העירייה ובטח לא האופוזיציה.

לנבחרי הציבור ברמת השרון, חוץ מראש העירייה, אין מושג ירוק מה יש בהסכם כה דרמטי וקריטי לעתיד העיר.

גידול אוכלוסין: פי 2.5

ברמת השרון יש כיום כ-17 אלף יחידות דיור, וכ-52 אלף תושבים, כך שההסכם יותר מאשר מכפיל את כמות הדירות והתושבים בעיר.

תוספת של 26 אלף דירות חדשות, משמעותה עוד כ-70 אלף תושבים, מה שיפוך את רמת השרון לעיר בת 120 אלף נפש.

יותר גדולה מהרצליה כיום.

מדובר גם בשינוי אופי העיר, שהקפידה לשמור על צביון של "עיר-מושבה", לכזאת שמצמיחה מגדלים בני 40 קומות ויותר.

מה יש בהסכם הגג ומה אין בו? מה כוללות ההסכמות – התכנוניות והכספיות – בין העירייה לבין המדינה?

והאם, בשורה התחתונה, מדובר בעסקה טובה או גרועה לתושבות ולתושבי רמת השרון?

מערכת המקומון הדיגיטלי, שרון אונליין, מביאה את כל ההסברים והתשובות – אבל בהסתייגות הבאה: המידע שבידנו מבוסס על מעטים, שכן זכו לראות את ההסכם במו עיניהם, והם, מטבע הדברים, תומכים בו ומעוניינים להבליט את הצדדים החיוביים בהסכם הגג.

לפי שעה, גם אנחנו לא זכינו לקרוא את ההסכם שנחתם בשבוע שעבר, ככתבו וכלשונו.

מה זה הסכם גג

בהתאם להחלטת הממשלה מספר 768 מיום 29.09.2013, חותמים רשות מקרקעי ישראל, משרד האוצר ומשרד הבינוי והשיכון על הסכמי הגג עם רשויות מקומיות ברחבי הארץ, כדי לקדם בניית עשרות אלפי דירות חדשות. ההסכמים נועדו להזרים לרשויות המקומיות כספים לפיתוח תשתיות לשכונות החדשות, עוד לפני שתאוכלס הדירה הראשונה, מקופת רשות מקרקעי ישראל.

ההסכמים הללו בגוש דן – להבדיל מערים בפריפריה הרחוקה – משתלמים מאוד לקופת האוצר, וזאת משתי סיבות עיקריות: האחת, כלכלית. רוב הקרקעות היקרות בגוש דן, שמשווקות ליזמים, הן בבעלות רשות מקרקעי ישראל. קופת האוצר נהנית משיווק הקרקעות הללו לאחר ששינו ייעוד והושבחו; השנייה, דמוגרפית. המדינה שואפת לסגור את הפער בתחום הדיור. בישראל חסרות כיום 100 אלף דירות.

מצב זה גורם לכך, שהאינטרס של רשות מקרקעי ישראל והאוצר הוא לצופף את השכונות החדשות, ולבנות כמה שיותר, בעוד הרשויות המקומיות מעדיפות לקלוט פחות תושבים חדשים – ולקבל יותר אזורי תעסוקה ושטחים פתוחים ירוקים.

מכאן נגזרת החשיבות, של ניהול משא ומתן עיקש ונחוש מול רשות מקרקעי ישראל והאוצר, על כמות יחידות הדיור, היקף שטחי התעסוקה, פריסת הריאות הירוקות ומי יממן את התשתיות.

הנוסחה עובדת כך: בתמורה לקבלת מיליארדים מרשות מקרקעי ישראל, לצורך פיתוח תשתיות, מתחייבת העירייה לקדם תוכניות מפורטות ולהנפיק היתרי בנייה לעשרות אלפי יחידות דיור בפרק זמן קצר יחסית.

ההסכם מבטיח קיצור דרמטי של משך פיתוח השכונות החדשות והקמתן, ויש בו טבלאות שמחייבות את כול הצדדים, מתי ישווקו הקרקעות, מתי ייסללו הכבישים ותשתיות הניקוז והביוב, מתי יוקמו מוסדות החינוך והפארקים, ומתי יינתנו היתרי הבנייה למגורים.

התחייבויות רמת השרון

הסכם הגג יחול בשלב א' על ארבעה אזורים בשטח השיפוט של רמת השרון. כול הארבעה נמצאים בשטחים הפתוחים, שממערב ומדרום לאזור המאוכלס כיום ברמת השרון, כלומר השכונות החדשות ייבנו מחוץ לעיר הוותיקה.

העירייה מתחייבת בהסכם הגג להנפיק באזורים אלה, במצטבר, היתרי בנייה ל-26,336 יחידות דיור חדשות. הנה הפירוט:

האחד – אזור רצועת הנופש (אצטדיון הטניס) בדופן שכונות המשתלה ונווה שרת בתל אביב, המכונה גם תוכנית רש/1084, שם ייבנו 3,554 דירות חדשות.

השני – אזור פי גלילות, שבו יקומו 16,782  דירות חדשות, אזור זה מכונה תמ"ל 3007.

השלישי – אזור גלילות צפון מערב, היכן שממוקם כיום ביג פאשן גלילות (מסינמה סיטי ועד לצומת הסירה) – ממערב לנתיבי איילון. ייבנו שם 3,340 דירות חדשות במסגרת תוכנית רש/616.

הרביעי – אזור גלילות צפון מזרח, ממול ביג פאשן גלילות – ממזרח לנתיבי איילון. שם ייבנו 2,660 דירות חדשות ותוכנית זו מכונה רש/760.

בשלב ב', בעתיד הרחוק, יורחב הסכם הגג ויכלול גם את שטחי תע"ש רמת השרון (שני שלישים משטחי תע"ש שייכים לרמת השרון – והשאר להרצליה ולהוד השרון); ואת השטחים בהם שוכנים כיום בסיסי קהילת המודיעין, המכונים "רמת השרון המערבית".

שטחים אלה, שבהם צפויות להיבנות כ-30 אלף יחידות דיור נוספות (14 אלף מתוכן ברמה"ש המערבית), לא יהיו זמינים לבנייה בעשור הקרוב.

בכל מקרה, על פי הסכם הגג, שלב ב' יתחיל רק אחרי שלפחות 50% משלב א' יגיע לסטטוס של תוכניות בנייה מפורטות תקפות.

אין בהסכם הגג הסכמות כספיות לגבי שלב ב', כך שלמעשה, יש רק הצהרות כוונות לגביו, ותו לאו.

הכסף הגדול באמת

המדינה מתחייבת, בתמורה לכול אלה, לתת מימון מקדים לבניית תשתיות-על ראשיות לשכונות החדשות שייבנו; וגם לממן בהמשך את פיתוח התשתיות הצמודות לבניינים, בתוך השכונות, אבל כאן מגיע הקאץ': מרכיב זה (מימון תשתיות צמודות) יינתן בתמורה לוויתור של העירייה על זכותה לגבות היטלי פיתוח ואגרות בנייה מהיזמים שייבנו על אדמות המדינה. נרחיב על כך בהמשך.

למה כול זה כדאי כלכלית לממשלה? הנה ההסבר.

כ-20,00 יחידות דיור, מתוך 26 אלף הדירות החדשות, ייבנו על קרקעות מדינה. ייתר 6,000 הדירות החדשות ייבנו על קרקעות פרטיות.

רמת השרון, כידוע, היא אחד האזורים היקרים והמבוקשים בישראל. לפיכך החישובים בהסכם הגג, לגבי מחיר השיווק העתידי של הקרקעות לקבלנים וליזמים, בוצעו לפי אומדן סולידי של 2 מיליון שקלים בממוצע (ערך קרקע) ליחידת דיור אחת.

ברובע שדה דב בת"א, לשם השוואה, הרקיעו מחירי שיווק הקרקעות עד כדי 3 מיליון שקלים ליחידת דיור.

על פי חישוב זה, הקרקעות למגורים לבדן – לא כולל 2.5 מיליון מ"ר לתעסוקה ולמסחר בארבעת האזורים הנ"ל ברמת השרון – ישווקו במחיר של 52 מיליארד שקלים (26 אלף יחידות דיור כפול 2 מיליון שקלים).

מתוך סכום עתק זה, המדינה תקבל את מחיר השיווק של הקרקעות שלה – 40 מיליארד שקלים, עבור קרקעות ל-20 אלף יחידות דיור  – וגם כאן מדובר בסכום חלקי, ללא הקרקעות לתעסוקה ולמסחר. לאחר מכן, רשות המיסים תיגבה מרוכשי הדירות מס רכישה, ומהקבלנים מע"מ ומס על ההכנסה (מס שבח מקרקעין או מס חברות).

12% מסכום שיווק הקרקעות שבבעלות המדינה יועבר לעיריית רמת השרון, בתור "חלף היטל השבחה", כך שלמדינה יישארו 35.2 מיליארד שקלים (לפני הוצאות). כלומר, עיריית רמת השרון תקבל 4.8 מיליארד שקל, עבור שיווק 20,000 יחידות הדיור שבקרקעות המדינה.

בנוסף לכך – עיריית רמת השרון תיגבה על 6,000 הדירות, שיוקמו על קרקעות פרטיות, היטל השבחה מלא (50% מערך ההשבחה של הקרקע). בניכוי הוצאות שיהיו לה, מדובר בסכום של כארבעה מיליארד שקלים נוספים.

בסך הכול מדובר – בהערכה זהירה – על  8.8 מיליארד שקלים שייכנסו לקופת תקציבי הפיתוח של עיריית רמת השרון, עבור מרכיב המגורים בלבד, לפני ההכנסות שיהיו לעירייה מהשבחת קרקעות בייעודי תעסוקה ומסחר.

התחייבויות המדינה

הסכם הגג מגדיר שני סוגי תשתיות, שתממן המדינה (באמצעות רשות מקרקעי ישראל): תשתיות-על ותשתיות צמודות.

מימון המדינה יועבר, על פי הסכם הגג, לקופת החברה כלכלית של עיריית רמת השרון, "רימונים", ולא לקופת העירייה.

תשתיות-על הן כבישים עורקיים, צירים ראשיים, מחלפים, מערכות ניקוז וביוב אזוריות, תשתיות תיעול, מכוני טיהור שפכים, תחנות שאיבה מרחביות ועוד.

תשתיות צמודות הן הכבישים הפנימיים בשכונות החדשות, המדרכות והשבילים, התקנת קווי ביוב ומים בכול שכונה, ניקוז ותיעול מים ברחובות החדשים, התקנת קווי תאורה ופיתוח סביבתי משלים.

התשתיות הצמודות כוללות גם מבני ציבור המוגדרים חובה (בתי ספר, גני ילדים, מעונות יום, בתי כנסת ומקוואות).

תשתיות על: 4.3 מיליארד

המדינה התחייבה לממן תשתיות-על ראשיות, בהסכם הגג של רמת השרון, בסכום כולל של 1.75 מיליארד שקלים.

עיריית רמת השרון תוסיף לסכום זה 550 מיליון שקלים, שזהו החלק היחסי של 6,000 הדירות שייבנו על קרקעות פרטיות, מתוך 26 אלף הדירות. עבור 6,000 דירות אלה העירייה תיגבה, כאמור, היטל השבחה מלא, ולכן היא משתתפת בחלקה היחסי (23%) במימון תשתיות העל.

סך הכול יוקצו 2.3 מיליארד שקלים לתשתיות-על בהסכם הגג. סכום זה יועבר אל החברה העירונית "רימונים" והיא זו שתבצע את תשתיות העל.

לכך יש להוסיף 2 מיליארד שקלים, שהקצה משרד האוצר (באמצעות רשות מקרקעי ישראל) לפני כשלוש שנים, לסלילת הציר הראשי של רצועת הנופש (אזור אצטדיון הטניס), ממזרח למערב, במקביל לכביש 5.

תקציב זה כולל גם חפירת "מנהרת תשתיות לאומית" מתחת לכביש. יעברו שם, במנהרה תת קרקעית ענקית, תשתיות חשמל, מים וגז. תוואי הכביש יוביל מאזור צומת מורשה, ועד לכביש 20, בשטח שמדרום לכביש 5 ומצפון לכפר הירוק.

2 מיליארד השקלים הנוספים הנ"ל יועברו מרשות מקרקעי ישראל אל החברה הממשלתית של משרד התחבורה, נתיבי איילון, והיא זו שתבצע את הפרויקט, בתיאום ובתכנון משותף עם עיריית רמת השרון.

תשתיות צמודות: 2.1 מיליארד

נקודת חולשה בעייתית בהסכם, מבחינתה של עיריית רמת השרון, עלולה להיות בסוגיית התשתיות הצמודות, הפנימיות, בתוך השכונות החדשות.

על פי הסכם הגג, עיריית רמת השרון תוותר על זכותה לגבות מקרקעות המדינה היטלי פיתוח ואגרות ובנייה, ובתמורה המדינה תשלם לה את עלויות הפיתוח בפועל של התשתיות הצמודות ל-20 אלף דירות (שייבנו על קרקעות המדינה).

איך יעבוד המנגנון? העירייה תגיש לוועדת היגוי משותפת ברשות מקרקעי ישראל בקשות מפורטות, לגבי העלויות בפועל של פיתוח כול תשתית צמודה, בכול שכונה ובכול רחוב, והמדינה תשלם את עלויות הפיתוח שיאושרו בוועדת ההיגוי.

כאן טמונה הבעיה. מדובר בסכום פתוח, שמוערך באופן גס בכ-65,000 שקלים בממוצע ליחידות דיור, אבל אי אפשר לחזות אותו במדויק.

לעירייה אין שליטה אמיתית, על ההליך הפנימי של אישור תקציבי פיתוח התשתיות הצמודות במוסדות רשות מקרקעי ישראל, ובפועל היא תהיה תלויה ברצונה הטוב של המדינה לאשר כול תשתית צמודה. לגמרי לא בטוח שרשות מקרקעי ישראל תיענה בחיוב לכול בקשה.

במקרים "רגילים", שבהם אין הסכם גג, העירייה גובה (באמצעות הוועדה המקומית לתכנון ובנייה) היטלי פיתוח ואגרות בנייה, בהתאם להחלטה עצמונית שלה. היא מחשבת בעצמה את עלויות הפיתוח, וגובה את הסכומים מהיזמים, בהתאם לחוק העזר העירוני שמחוקקת מועצת העירייה. כך יהיה לגבי 6,000 הדירות, שייבנו על אדמות פרטיות, מתוך 26 אלף הדירות בסך הכול.

לפי אומדן של 65,000 שקלים בממוצע ליחידת דיור, עיריית רמת השרון תיגבה 390 מיליון שקלים מיזמים ומקבלנים פרטיים, עבור פיתוח תשתיות צמודות ל-6,000 דירות; והיא אמורה לקבל, על פי אומדן זה, עוד 1.3 מיליארד שקלים מהמדינה לפיתוח תשתיות צמודות ל-20 אלף הדירות הנותרות. סך הכול 1.7 מיליארד שקלים לתשתיות צמודות.

לכך יש להוסיף בממוצע 15,000 שקלים לכול יחידת דיור, שיגבה תאגיד המים והביוב "שרונים", בגין היטלי מים וביוב שאותם ישלמו כול 26,000 הדירות החדשות, ללא יוצא מן הכלל. מדובר בסכום של עוד 390 מיליון שקלים לתשתיות צמודות, מה שמביא את האומדן הכולל ל-2.1 מיליארד.

ויתור על גביית היטלי פיתוח ואגרות בנייה של 20,000 יחידות דיור – בתמורה לשיפוי מהמדינה לפי עלויות פיתוח בפועל של התשתיות הצמודות לדירות אלה – מחייב את אישור מועצת העיר רמת השרון: ראש עירייה אינו מוסמך להטיל מיסים והיטלים על הציבור, על דעת עצמו, ובהתאם הוא אינו מוסמך לוותר עליהם מבלי לקבל את אישור מועצת העירייה.

זו הסיבה, שכול כולו של הסכם הגג לא ייכנס לתוקף, עד שמועצת העיר רמת השרון תצביע בעדו ותאשרו.

האם זה טוב או רע לרמה"ש

שאלת מיליארד הדולר היא האם הסכם הגג טוב, או רע, לתושבות ולתושבי רמת השרון.

מצד אחד, רבים מהתושבים הוותיקים רוצים לשמור על אופי "המושבה" רמת השרון, ואינם מתלהבים ממגדלים בפי גלילות וברצועת הנופש.

מצד שני, סביר להניח, שהשטחים הפתוחים בגלילות, ובאזור אצטדיון הטניס והכפר הירוק, לא יישארו אדמות חקלאיות או מגרשי מכוניות יד שנייה לנצח. השווי העצום של הקרקעות הללו יכריע, בסופו של דבר, את כול התנגדויות.

אם עיריית רמת השרון תתמהמה ותשב בחיבוק ידיים – כפי שעשו ראשי ערים שכנות בצפון הרצליה (משה פדלון) ובמערב רעננה (חיים ברוידא) – המדינה תיכנס לנעליהם, ותעביר את המטמון העצום הזה לשליטת הוועדה הלאומית לתכנון ובנייה של מתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל).

במקרה כזה, עיריית רמת השרון תאבד כמעט לחלוטין את השליטה על כמות יחידות הדיור, הצפיפות, היקף שטחי התעסוקה ומיקומם, כמות הפארקים והריאות הירוקות וסלילת המחלפים, הגשרים והצירים הראשיים.

הסכם הגג הופך את העירייה לשחקן הראשי – פיבוט – בתכנון השכונות החדשות ובביצוע תשתיות העל, הפארקים ומוסדות החינוך, התרבות והספורט. כעת העירייה תוכל לתכנן היכן יוקמו שטחי תעסוקה, איפה יהיה עירוב שימושים, היכן ייסללו גשרים להולכי רגל מעל כביש 5 וכביש 20, וכנ"ל לגבי גינות ציבוריות, מתקני ספורט ושבילי אופניים.

בצפון הרצליה ובמערב רעננה, הובלת התהליכים הללו נלקחה מהעיריות, והועברה אל ותמ"ל.

השורה התחתונה: מבחן איציק

המסקנה שלנו, במערכת המקומון הדיגיטלי, שרון אונליין, היא שהסכם הגג יכול להיות טוב לעתיד רמת השרון, או לחילופין יכול להתברר בדיעבד כבכייה לדורות, בהתאם להתנהלות הנהגת העירייה בשלבי התכנון, היישום והביצוע בשטח.

האם התכנון ייקח בחשבון את הצרכים האמיתיים של התושבים הוותיקים, ולא רק של תושבי רמת השרון לעתיד?

האם ביצוע התשתיות יהיה מקצועי ולא בזבזני? האם המיליארדים, שיזרמו לחברת "רימונים", יטופלו במנהל תקין?

ימים (ואיציק רוכברגר) יגידו.

גשר גנדי (רחבעם זאבי) מעל נתיבי איילון, שיורחב לארבעה מסלולים, ובצמידות אליו תקום תחנת הרכבת גלילות צפון. באופק: פרויקט "ביג גלילות". צילום: שרון אונליין