לא פעם מגיעים המוכרים לסוף תהליך המכירה ודווקא אז צצות הבעיות: יש חריגת בנייה, אין פרצלציה, קיימת הערת אזהרה בטאבו ועוד, מה שגורם לקונים לברוח מהעסקה. בסדרת כתבות בשלושה חלקים, מסביר מתווך הנדלן דורון כץ כיצד מכינים בית למכירה מהזווית המשפטית ומכוונים לעסקה טובה ונכונה בלי בעיות בזמן אמת.

אתם מעוניינים לקנות דירה ומוצאים אחת שעשויה להתאים, מתרשמים ממנה ומבינים שזה בינגו. עכשיו אתם כבר בתוך תוכו של התהליך, מקבלים אישור עקרוני למשכנתא, בודקים כל מה שאפשר על המיקום, השכונה והשכנים וגם סוחבים איתכם את ההורים כדי שיתרשמו בעצמם. אלא שדווקא עכשיו מחייג אליכם עורך הדין שהוציא את נסח הטאבו ומעדכן אתכם על עיקול הנכס לבנק.

האם זה בעייתי? ובכן, לא בהכרח. המוכר יכול להציג מסמך מהבנק שמשקף את גובה החוב וכל עוד הוא נמוך משווי הדירה, אין מניעה למכור ולרכוש אותה. אך עבור הקונים שנתקלים בכך בהפתעה גמורה בשלב מתקדם ומבלי שהתבשרו על כך קודם, מדובר במשבר אמון שיגרום להם בדרך כלל לסגת מהעסקה לחלוטין. למעשה, מדובר באחת הדוגמאות הנפוצות ביותר לפיצוץ עסקאות נדל"ן, שהגורם לה הוא העדר מוכנות משפטית מצד המוכרים.

לדירה יש בעיות וחובה לפרט אותן

כאשר נוצרת שקיפות מלאה עוד בשלבים הראשונים מול הקונה, מתקבל ממנו אמון מלא. את השקיפות צריך להשיג באמצעות טפסים ומסמכים המעידים על מצב הנכס והנסיבות שלו וכמובן במתן הסבר לקונים שכבר מגיעים פעם שנייה או שלישית לראות את הנכס ומעוניינים להתקדם.

שקיפות בין מוכרים לקונים יוצרת גם הימנעות מחסמים בהמשך הדרך, בייחוד בשלב בתהליך שבו כבר קיימת מעורבות מצד עורכי דין. בהנחה והקונה לא היה מעודכן בנוגע לסוגיה שלא מוסדרת לגבי הנכס ושומע על כך בפעם הראשונה מעורך דינו, סביר להניח שהוא יפנה למוכר ויתעמת איתו, מה שבדרך כלל יגרור משבר אמון קשה שממנו קשה לסיים את העסקה כמצופה.

הערות אזהרה ועיקולים בנכס

כאשר קיים עיקול או שישנה הערת אזהרה, חשוב מאוד לטפל בהם עוד לפני שמוציאים את הדירה למכירה. המוכר מוכרח להצטייד בכל המסמכים שמשקפים את הנושא, כאשר החוק מחייב אותו להציג את אותו המידע לקונה כגילוי נאות. יחד עם זאת, עליו לוודא שהרישום של הנכס עצמו בטאבו תקין לחלוטין.

קיימים מקרים שבהם המוכרים מגלים להפתעתם שתהליך הרישום של הנכס מעולם לא הסתיים לאחר שקנו אותו ומשלל סיבות, כך שהבעלים הקודם בכלל עדיין רשום כבעלי הדירה. במקרה כזה יהיה צורך להתחיל במרדף אחרי אותו מוכר קודם, מה שעלול להתארך ולהסתבך יותר ויותר ככל שהמוכר מתגורר בחו"ל או חלילה נפטר וכעת צריך לנהל פרוצדורה משפטית מורכבת מול היורשים שלו. אלו הם עניינים משמעותיים ביותר מבחינת הזמן, כך שמוכרים שמוכרחים למכור את ביתם בדחיפות ומגלים שהנכס שלהם לא מוכן ברמה המשפטית, עשויים לאבד הרבה זמן וכסף בדרך.

חריגות בנייה

מה עושים כאשר קיימת חריגת בנייה וצריך לדווח עליה לקונה? במקרים האלה, מוטב להישאר חכמים מאשר צודקים. כי ברגע שממתינים עד שהקונה יגיע פעם ופעמיים לראות שוב את הדירה ויביא גם את קרוביו כדי להתרשם ממנה, סביר להניח שברגע שיצוף נושא חריגת הבנייה, כבר יהיו גורמים שייעצו לקונים להסתייג מהעסקה.

כאשר מדווחים מראש על חריגת בנייה בנכס, צריך להציף גם את הפתרון שלה באותו המעמד. לעתים מדובר בפתרון שייפתר באמצעות סכום כספי ולעתים באמצעיים משפטיים או בהסדר בין הצדדים, אך זכרו שלכל בעיה שכזו ישנו גם פתרון. בייחוד כאשר פועלים מול מתווך מקצועי שמכיר את האפשרויות הרלוונטיות שעומדות בפני המוכר במנעד רחב של סיטואציות.

רישום בטאבו

כבר התייחסנו לסוגיה הבעייתית שבאי סיום הרישום בטאבו. בהרצליה עדיין קיימים בניינים שרשומים תחת החברה המשכנת, שאחראית בפועל על תהליך רישום הנכס אך מסיבות רבות ומגוונות לא ביצעה זאת בפועל. במקרים האלה חשוב להצטייד מבעוד מועד במסמך אישור זכויות מהחברה המשכנת, אותו היא חייבת להנפיק.

אם מדובר בבית פרטי שאין לו פרצלציה (כלומר שיש שני בתים על אותו השטח), יידרש הסכם שיתוף בין שני הבתים, שמטרתו היא ליצור מפת מדידה לחלוקת השטח, חלוקת הזכויות והחיתום בין שני הצדדים – מה קיים לצד א' ומה קיים לצד ב'. את מסמך זה מצרפים לחוזה, כדי שהבנק והקונה שלו יידעו שהמוכר משעבד את חלקתו האישית וכעת אין מניעה להתקדם בתהליך.

המסמכים הרלוונטיים שבדרך

כל אדם שמתכנן להוציא את דירתו למכירה, יכול להוציא בקלות ובמהירות את כל המסמכים המתייחסים אליה ובכפוף לתשלום אגרה בסיסי: נסח טאבו, תיק בית משותף, טופס 4, תוכניות, היתרים, גרמושקות ועוד. המסמכים הללו פתוחים לקהל הרחב וקיימת החובה לספק אותם לדורש, כך שאין שום סיבה לצאת למכירה בלעדיהם. ככל שנדע מבעוד מועד על הסוגיות המשפטיות שכרוכות במכירת הדירה ונמצא להן את הפתרונות המתאימים, ניצור ברגע האמת מול הקונה יחסי אמון טובים, המאפשרים להשלים את העסקה בצורה חלקה ותקינה.

 

דורון כץ מתמחה בנדל"ן כבר למעלה מ-13 שנים ומציע מעטפת מקצועית, אישית ואיכותית למכירת נכסים בהרצליה. המשרד מלווה בהצלחה עסקאות רבות ומספק את כל קשת השירותים המשיקים לביצוע עסקאות אופטימליות לרבות עריכת דין במקרקעין, ייעוץ השקעות, שמאות, קבלני שיפוצים ועוד.

 

 

ליצירת קשר למכירה/קנייה:

 

הטלפון של דורון – 050-4914444

 

אתר הבית של דורון: www.kdre.co.il 

 

זירת הפייסבוק של דורון: www.facebook.com/katz.doron1

 


להצטרפות לקבוצות הוואצאפ של "שרון אונליין"

קבוצת הרצליה לחץ כאן

קבוצת רמת השרון לחץ כאן

קבוצת כפר שמריהו לחץ כאן

קבוצת רעננה לחץ כאן

קבוצת כפר סבא לחץ כאן

קבוצת הוד השרון לחץ כאן

קבוצת נדל"ן לחץ כאן

לדף הפייסבוק של "שרון און לייין" לחץ כאן

לעמוד האינסטגרם של "שרון און ליין" לחץ כאן