לאחרונה אנחנו עדים לריבוי דיווחים בתקשורת אודות בניינים שמצויים בסכנת התמוטטות ברחבי הארץ. הדבר מעיר מחדש את הדיון הציבורי בתמ״א 38.

תמ״א 38  (תכנית מתאר ארצית מספר 38)  הפכה ב- 15 השנים האחרונות ביטוי עממי שגור בפי כל. סוג של תרגיל לזכייה בדירה חדשה. תשאלו ילדים, הם יודעים להגיד שתמ"א 38 זה בניין חדש עם מעלית וחניה.

למעשה זו תכנית שאושרה בשנת 2005, ונועדה לסייע בחיזוק מבנים שהוקמו לפני 1980 ולא נבנו לפי תקן 413 לרעידות אדמה. התכנית אפשרה בהליך קצר של הוצאת היתר בנייה לחזק בניינים קיימים, לשפצם ולהוסיף להם 2.5 קומות, או להרוס את המבנים ולבנות חדשים במקומם.

הרציונל הכלכלי לחיזוק מבנה היה כזה: דיירי מבנים משותפים ישנים יוכלו לקבל, ללא תשלום מצידם, חיזוק ליסודות הבניין, תוספת ממ״ד ומרפסת לדירה, מעלית, חניה, לובי מחודש וחזית משופצת, ובתמורה ייתנו ליזם את הדירות החדשות שיוסיף בבניין.

בהריסת המבנים, התימרוץ היה בתוספת של עוד קומות ליזם. על פניו נשמע כמו עסקה טובה: הדיירים משפרים את איכות המגורים, חזות העיר מתחדשת, והתשלום ליזם היה בזכויות בנייה, לא בכסף. הייתה תחושה אופורית של win win. לתקופה מסוימת היה נראה שזה עובד יפה ויזמים התרוצצו בארץ כמו נמלים כדי לחפש עוד בניינים ולהחתים דיירים לפרויקטים.

עד שהתחיל לחלחל לתודעה של כל העוסקים בדבר הכשל הגדול של המהלך. כמה גדול? כל כך גדול שהוחלט לפני שנתיים לבטל לגמרי את תמ״א 38 , בהחלטה רשמית של המועצה הארצית לתכנון ובנייה. בנובמבר 2019 הוחלט לסיים את התכנית בטענה שהיא לא השיגה את מטרתה.

התכנית טובה אבל לא היה ביקוש בפריפריה

למה? ראשית ומעל הכל, כי חיזוק בניינים בפני רעידות אדמה נדרש בעיקר בפריפריה של ישראל, אזור השבר הסורי אפריקאי (בקעת הירדן) שמצוי בסיכון לרעידות אדמה. אלא ששם יזמים לא רצו לבנות. ערכי הקרקע הנמוכים ביחס למרכז הפכו את המשוואה ללא-כלכלית, ועל כל דירה שהיה צריך להרחיב ולשפץ, נדרש לתת ליזם דירות נוספות ורבות כדי להצדיק את העלויות. ומי רוצה לגור במגדלים בפריפריה? לא רבים. כתוצאה, רוב ההיתרים לתמ״א 38, יצאו בערים במרכז הארץ ולא היכן שנדרש.

שנית, אנשי מקצוע טענו שחיזוק יסודות של בניינים קיימים לא הוכח כיעיל בפני רעידות אדמה. או כפי שנוסח בהחלטת המועצה הארצית: קיים חשש שחלק מהמבנים שבוצעו בהם חיזוקים, לא יהיו שמישים למגורים אחרי רעידת אדמה. תרשו לי לספר, שמהנדס עיר אמר לי פעם שחיזוק יסודות של בניין ישן הוא כמו לעטוף ברזל רקוב בעטיפה יפה.

שלישית, הסתבר שהמחיר של מתן זכויות בנייה ליזם הוא גבוה בהרבה ממה שחשבו. תוספת דירות לבניין משמעה תוספת רכבים, תוספת אשפה, תוספת גני ילדים, כיתות לימוד, גינות משחק, ולמעשה ההשפעה של הבניין חרגה ללא שליטה מגבולות המגרש הבודד ודרשה יותר תשתיות ציבוריות במרחב העירוני. מנגד, מה לא גדל? התשתיות עצמן. כעת, על אותו תא שטח, ניתן היה להכפיל את מספר הדירות והתושבים, אך מבלי להגדיל את הכבישים, הגינות, בתי הספר. ולא דיברנו על התוספת לגודש התנועתי (פקקים). בראייה עירונית זו קטסטרופה תכנונית.

רביעית, התמ״א לא התאימה לאג׳נדות עירוניות חדשות שדוגלות בעירוב שימושים: משרדים ומסחר מתחת לבניינים, גני ילדים בקומות הראשונות. את כל אלה התמ״א לא אפשרה, ולמעשה היא הסבה יותר נזק מתועלת להתחדשות העירונית.

שורה תחתונה, הוחלט לבטל את תמ״א 38 בהיותה ׳מוצר תכנוני חסר׳ כפי שנקבע בהחלטה. יחד עם זאת באופן הדרגתי וזהיר , עד לשנת 2025 ובהתאם להחלטת כל רשות, ניתן עדיין לאשר פרויקטים נקודתיים.

כחלק מהפקת הלקחים של ביטול התכנית, המדיניות התכנונית החדשה שמכתיב מינהל התכנון, דוגלת בהתחדשות עירונית מתחמית, שלוקחת בחשבון את מכלול ההשפעות הנובעות מציפוף תושבים, ומאפשרת הגדלת תשתיות ויצירת חיבוריות לשאר חלקי העיר.

 


להצטרפות לקבוצות הוואצאפ של "שרון און ליין"

קבוצת רעננה לחץ כאן

קבוצת הרצליה לחץ כאן

קבוצת רמת השרון לחץ כאן

קבוצת כפר סבא לחץ כאן

קבוצת כפר שמריהו לחץ כאן

לדף הפייסבוק של "שרון און לייין" לחץ כאן

לעמוד האינסטגרם של "שרון און ליין" לחץ כאן