אמצע שנת 2021 הוא זמן מצוין להסתכל אחורה וגם קדימה ממבט על שוק הנדל"ן בישראל בכלל ובהרצליה בפרט. שוק הנדל"ן, שוק שמושפע תמיד ממה שקורה בחברה שסביבו, עבר (כמו כולנו…) שנתיים מטלטלות. תוסיפו לכך את הצהרותיו של ראש עיריית הרצליה כי הבנייה בעיר תופסק בשל ביטול ההסכם עם רמ"י ונראה כי התמונה הולכת  ומתבהרת: מחירי הדירות מאמירים ואינם צפויים לרדת בזמן הקרוב. הניתוח שמובא כאן, הן מצד הביקוש והן מצד ההיצע, מסביר את הגורמים.

מחד, אנו רואים הרבה פעילות של קונים והרבה ביקושים לדירות במשרדי המכירות של חברות הבנייה. מעיון בביצועי המשכנתאות בשנת 2020, נראה כי הקורונה הגדילה את הביקוש לדיור. אנו רואים כי  היקף האשראי למימון דירות להשקעה עלה מאז הפחתת מס הרכישה על דירה שנייה (מ-8% ל-5%.) ובעיקר את ההוזלה של מרכיב הפריים עבור מי שבוחרים ליטול הלוואות משכנתא בשיעור של שני שלישים פריים ( לעומת שליש שהיה מותר עד כה). אלה מהווים תמריצים לסוגים שונים של נוטלי משכנתאות ומוזילים עבור משפחות את  ההחזר החודשי בסכומים ניכרים. ההוזלה יוצרת ביקושים בפועל לדירות.

מאידך היצע הדירות ברחבי הארץ הולך ופוחת: שיווק הקרקעות מאז פרוץ הקורונה הואט (בשנת 2020 עמד קצב שיווק הקרקעות של המנהל על כ- 10 אלף יחידות דיור) ונתוני הלמ"ס העדכניים מראים כי חלה ירידה של 9% בהתחלות הבנייה ב- 2020 ובשנת 2021 אנחנו רואים עוד ירידה בהתחלות הבנייה. התוצאה של שיווק נמוך היא האמרת מחירי הקרקעות.

בעוד כל האמור לעיל נכון לרחבי ישראל, בהרצליה, עיר מבוקשת לנדל"ן עם שוק קונים ער ביותר בשנים האחרונות ביותר בגוש דן, בה נמכרו כאלף ומאה דירות בשנה האחרונה, במחיר ממוצע של 25,000 שח למטר, נוסף עוד פקטור. לאחרונה הודיע ראש העירייה, משה פדלון, כי הוא עוצר את כל השיווק והתחלות הבנייה בעיר. לטענת פדלון המדינה משווקת אלפי דירות בעיר, בלי לדאוג לתשתיות, בעיקר תשתיות מים וביוב, שאמורות לשרת את תושביהן. כך נעצרו התחלות בנייה של לפחות 740 יחידות דיור  ויש חוסר וודאות לגבי העתיד.