מה באמת קובע את שווי הדירה שלכם בשכונת גליל ים בהרצליה? רמז: זה הרבה מעבר לכמות המטרים המרובעים הבנויים.

הרבה בעלי דירות ניגשים אליי בשאלה: כמה שווה הדירה שלי למטר מרובע?

אבל דירה היא לא תרגיל מתמטי. שווי של נכס אינו רק פונקציה של שטח או מספר חדרים.

הוא מושפע מעשרות פרמטרים – חלקם ברורים, חלקם נסתרים, אבל כולם יחד מרכיבים את מה שהקונה מרגיש כשהוא פותח את הדלת ונכנס.

הנה כמה תובנות שצברתי במהלך שנות עבודתי בשכונה המבוקשת של הרצליה.

כיוון, נוף וקומה – שליש מהעסקה

רוב הקונים שמגיעים לראות דירה כבר בדקו את המחירון, אבל הם מוכנים לשלם יותר ממה שכתוב בטבלאות, אם יש להם את מה שהם באמת רוצים.

נוף פתוח לפארק שכונת גליל ים, או לים – מעלה את ערך הדירה בעשרות ולעיתים מאות אלפי שקלים.

קומה גבוהה עם פרטיות ונוף שאינו חסום – מושכת קונים בעלי רגישות לאיכות חיים.

כיווני אוויר מועדפים – יש שאוהבים מערב בגלל הבריזה, יש דרום בגלל השמש ויש צפון שרוצים להימנע מהשמש. כל אחד והעדפתו.

דוגמה מהשטח: ברחוב תוף מרים נמכרה דירת 4 חדרים בקומה 3, שפונה לפארק, ב־4.55 מיליון שקלים. דירה זהה, באותו בניין וללא נוף, מוצעת ב־4.09 מיליון שקלים. פער של כמעט חצי מיליון.

שדרוגים קטנים מייצרים רווח גדול

אחת התובנות הכי חשובות שלמדתי היא שרוב הקונים לא יודעים לדמיין.

הם נכנסים לדירה בסטנדרט קבלן – עם ריצוף בסיסי, תאורה פשוטה ומטבח פונקציונלי – ולא מצליחים לדמיין איך זה ייראה עם פרקט, אי במטבח, או נגרות מותאמת אישית.

לעומת זאת, כשהם נכנסים לדירה מעוצבת, גם אם ההשקעה הייתה מינימלית, האפקט הוא מיידי.

המטבח המודרני, התאורה הנכונה, פרקט בגוון אלון, עבודות נגרות – כול אלו יוצרים “התאהבות” מיידית.

ומה הנתון הכי מעניין? עלות שדרוג של 40-70 אלף שקלים, עשויה להעלות את שווי הדירה ב־200-300 אלף שקלים, ואף יותר, ובמקביל לקצר משמעותית את זמן המכירה.

חניה, מחסן, ולובי – לא פרטים שוליים

חניה בטאבו (לא טורית ולא במכפיל) נחשבת פרמיה בשכונת גליל ים, כי משפחות עם שני רכבים פשוט לא מתפשרות.

מחסן פרטי, צמוד ונגיש, הוא אחד הדברים שמבדילים בין “הדירה הזאת כמעט מתאימה לנו” לבין “הדירה הזאת שלנו”.

לובי הבניין לא מקבל מספיק קרדיט, אבל הוא נותן את הרושם הראשון.

לובי מעוצב ומתוחזק מעביר מסר של בניין איכותי עם דיירים אכפתיים.

תכנון: לא כל 100 מ”ר מרגישים אותו דבר

במהלך עבודתי בשכונת גליל ים, ראיתי דירות של 100 מ”ר שמרגישות כמו 85 מ”ר, ולהיפך.

הפריסה הפנימית, פתיחות חלל המטבח, זרימת האור הטבעי – אלו לא רק פרטים אדריכליים.

זה ההבדל בין דירה שפוגעת בול בלב, ובכיס, לבין דירה שקונים פוטנציאליים ממשיכים ממנה לחפש הלאה.

גם בשני נכסים זהים יש הבדלים גדולים

גם בשני נכסים זהים יכולים להיות הבדלים עצומים.

למשל, ברחוב יוסי שריד 6 (גילוי נאות: בניין מגוריי), דירת 4 חדרים מושקעת אך ללא נוף מיוחד, נמכרה ב־4.3 מיליון שקלים.

דירה זהה, סטנדרטית, אך עם נוף פתוח לפארק ומרפסת של 22 מ”ר, נמכרה ב־4.4 מיליון שקלים.

הנוף ניצח את השדרוג.

השילוב בין שניהם – זה כבר המתכון לתוצאה המקסימלית.

שוק דירות בשכונה אולטרה משוכללת

לסיכום, כל פרט קובע. כל בחירה עושה הבדל.

שוק הנדל”ן של גליל ים הוא שוק מתוחכם ודינמי.

הקונים יודעים בדיוק מה הם מחפשים, והם מוכנים לשלם כשזה מרגיש להם נכון.

הכותב הוא בעל סוכנות הנדל”ן פיינה נכסים בשכונת גליל ים בהרצליה. 

שכונת גליל ים בהרצליה. צילום: שרון אונליין