הוועדה המקומית לתכנון ובנייה כפר סבא אישרה (26 בנובמבר 2024) להוציא היתר בנייה להקמת מעונות סטודנטים במתחם אולפנת בני עקיבא ברחוב תל חי 6 כפר סבא.

המתחם משתרע על 18 דונמים. מדובר בתוכנית להריסת מבנה אולם הכדורסל במתחם בני עקיבא, ובניית 369 יחידות דיור לסטודנטיות וסטודנטים, עם 699 מיטות. יחידות הדיור יהיו בנות 1, 2 ו-3 חדרים. לפחות מחצית מהמיטות יוקצו לסטודנטים וסטודנטיות מכפר סבא.

התוכנית כוללת הריסת אולם ספורט קיים, בניית תוספת קומה מעל חדר האוכל של האולפנה, אשר תהווה אולם ספורט חדש, והכי חשוב: בניית 5 מבני מעונות לסטודנטים וסטודנטיות, מעל שתי קומות למסחר ו‏לתועלת הציבור ומרתף חניה, כול זאת במקום שבו ניצב אולם הספורט כיום.

המבנים החדשים יהיו בני 9 קומות. יהיו בהם 40 אלף מ”ר בנויים (23,000 מ”ר עיקרי ו-17,000 מ”ר שטחי שירות).

הפרויקט השאפתני והייחודי הוא פרי שיתוף פעולה של ראש העיר, רפי סער, עם מהנדסת העיר, עליזה זיידלר גרנות, בשנים האחרונות.

ברדוגו ובני עקיבא

בחלקו המזרחי של המתחם, ברחוב גבורות, יוקמו מעונות הסטודנטים. בקומת הקרקע שלהם יהיו שטחי מסחר. מעליהם, בקומה א’, יהיו מועדון קהילתי לסטודנטים, חדר כושר, ושלוש כיתות לימוד. בקומות 2 עד 9 יהיו יחידות הדיור של הסטודנטים.

השימוש המותר במעונות הסטודנטים יהיה להשכרה לסטודנטים בלבד, למעט שטחים סחירים נלווים שיאושרו. השימוש במבנים למעונות סטודנטים יוגבל רק עבור סטודנטים ורק בעת לימודיהם, ולא ישמשו להשכרה ארוכת טווח.

במידה ויידרש לדיירי המעונות רישום לגני ילדים עירוניים, הוא יעשה על בסיס מקום פנוי ברחבי העיר.

היזם, ליאור ברדוגו, בן דוד של פרשן ערוץ 14 יעקב ברדוגו, עשה עסקת קומבינציה בפרויקט זה עם בעלי הקרקע, תנועת בני עקיבא.

הוועדה המקומית קבעה, כי היזם ינהל משא ומתן מול העירייה, על מספר המיטות המיועדות לסטודנטיות וסטודנטים כפר סבאים. בכול מקרה, מספר המיטות לבני העיר, לא יפחת מ-50%, קרי 350 מיטות, בכפוף לכך שיהיו מספיק נרשמים מבין תושבי ותושבות כפר סבא.

מעונות הסטודנטים המתוכננים במתחם בני עקיבא ברחוב תל חי. הדמיה: מירון לוי אדריכלים, מתוך מסמכי הוועדה המקומית כפר סבא

קשיים במימון

בישיבה קודמת של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה כפר סבא, שבה נידון תנאי “הבעלות האחודה” בפרויקט, הופיע היזם והסביר לחברי הוועדה את הקושי הכלכלי בגיוס כספים מבנקים, ואת הצורך בגיוס משקיעים לפרויקט על מנת שהוא יקרום עור וגידים.

הסבר: “בעלות אחודה” הינה הוראה לפיה לא ניתן להעביר בעלות בחלק מיחידות הדיור במבנה, כיחידה קניינית נפרדת, אלא העברת הבעלות תוכל להתבצע אך ורק ביחס למבנה בשלמותו, כמקשה אחת, אחודה, על כל יחידות הדיור שבו. הגבלת העבירות תשמש באופן מובהק את המטרה התכנונית למתן היתר הבנייה, קרי מעונות סטודנטים להשכרה, ולא לשום מטרה אחרת. אי הגבלת העבירות, והעדר קביעת תנאים, עלולים לאיין את מטרת השימוש (מעונות סטודנטים להשכרה בלבד).

במלים אחרות, כדי להבטיח שהמבנה אכן ישמש כמעונות סטודנטים, קיים תנאי בהיתר הבנייה, על פיו אי אפשר למכור יחידות דיור בפרויקט. מי שירצה למכור – יצטרך למצוא קונה למתחם מעונות הסטודנטים כולו, ולמכור את הנכס כולו בעסקה אחת אחודה.

באופן זה, מבטיחה עיריית כפר סבא, שהמבנים החדשים אכן יושכרו לסטודנטים, ולא יהפכו בפועל לדירות.

מבנה כזה של פרויקט, מחייב באופן טבעי מימון חיצוני גדול, משום שיחידות הדיור אינן מיועדות למכירה, אלא להשכרה, כנכס מניב.

אחודה אך חכורה

היזם ביקש מחברי הוועדה, שמצד אחד יישמר ייעוד המקרקעין כמעונות לסטודנטים, אך מצד שני, היזם יוכל להעביר זכויות בחלקים מהמקרקעין לטובת משקיעים, על מנת לגייס את ההון הנדרש לשם הקמת הפרויקט.

לאחר דין ודברים שהתקיים בין היזם לבין הצוות המקצועי הגיעו הצדדים למתווה הבא: הנכס יישמר בבעלות אחודה של היזם ובני עקיבא, וינוהל באמצעות חברת ניהול אחת לכלל הנכס כמקשה אחת. העברת זכויות ביחידות תותר בדרך של מתן זכות חכירה בלבד, ותחייב הסכמה ואישור של העירייה וחברת הניהול.

מעונות הסטודנטים המתוכננים במתחם בני עקיבא ברחוב תל חי. הדמיה: מירון לוי אדריכלים, מתוך מסמכי הוועדה המקומית כפר סבא