הכנס השנתי של איגוד המתכננים, שיתקיים בתאריכים: 28-29 במאי 2026, יעסוק בשאלה שרבים וטובים שברו את הראש כדי להשיב עליה – ללא הצלחה: איך יתכן שקניון ארנה, שממוקם באחד המיקומים היוקרתיים במדינה – ממש על קו המים במרינה הרצליה – לא הפך להצלחה מסחרית מסחררת מאז הקמתו לפני כ-25 שנה.

מקרה בוחן

הכנס השנתי של איגוד המתכננים בישראל מושך מדי שנה למעלה מ-1,000 משתתפים בתחום תכנון הערים. השנה הוא מאורגן בשיתוף עם עיריית הרצליה, החברה העירונית לפיתוח תיירות בהרצליה וקרן הנדל”ן ריאליטי שמחזיקה בקניון ארנה.

מתחם ארנה הרצליה ישמש כמקרה-בוחן לדיוני הכנס בתחום התכנון האורבני. “המתחם כולל שימושי מסחר, תיירות ותעסוקה”, אומרים בעיריית הרצליה, “ומצוי בתהליך של גיבוש חזון עתידי”.

גלגולי קניון

הקמת הקניון החלה בשנת 2000, בהשקעה של 153 מיליון דולר, והוא נחנך ב-16 ביוני 2003. הוא הוקם במסגרת פרויקט “מרינה הרצליה”, שהחל בפברואר 1988, עת פרסם מינהל מקרקעי ישראל מכרז להקמת המרינה במקום. על פי תנאי המכרז היזם ייבש שטח של 133 דונם, עליו ניתן להקים מלונות ומרכז תיירות, ובתמורה מימן הקמת מרינה עם 800 מקומות עגינה. בזיכיון להקמת המרינה זכתה קבוצה בהובלת איש העסקים מוטי זיסר ז”ל.

כבר חודשים ספורים לאחר פתיחתו של הקניון, התברר כי מספר המבקרים בו נמוך מהמצופה. הקניון סבל, בין השאר, מבעיית נגישות וכביש הגישה אליו היה עמוס מאוד בסופי שבוע. בשנים הראשונות צבר הקניון הפסד תפעולי.

בפברואר 2007 מכר זיסר את הקניון לחברת “מנופים פיננסים” שבבעלות אנשי העסקים ג’קי בן זקן ואברהם נניקשווילי, תמורת 130 מיליון דולר, כלומר בהפסד של 23 מיליון דולר על ההשקעה המקורית בו. בן זקן, הבעלים של מועדון הכדורגל מ.ס. אשדוד, הכריז שהמטרה היא להפוך את הארנה לקניון הכי טוב במדינת ישראל.

לאחר הרכישה בוצע שיפוץ ומיתג מחדש של הקניון בעלות של כ-50 מיליון שקל, כולל סגירת בתי הקולנוע והגדלת מספר החנויות, ונעשה ניסיון למתגו כקניון האופנה של ישראל. שיפוץ הקניון היה אמור להימשך כשמונה חודשים, אך נמשך יותר משנתיים, והושלם בקיץ 2010. עקב העיכובים, במהלך שיפוצו למעלה מ-40 בתי עסק שפעלו בקניון, נטשו אותו. מספר בעלי עסקים הגישו תביעה נגד הקניון.

זה לא צלח, ובחודש מאי 2016 (לאחר שהתפוסה בקניון ירדה ל-81%) מכר ג’קי בן זקן את מתחם ארנה לקרן ריאליטי תמורת 335 מיליון שקל. באפריל 2017 הודיעה קרן ריאליטי כי המבנה יחדל לשמש כקניון ויהפוך למרכז עירוב שימושים, שיכלול בין היתר חללי עבודה משותפים, חדרי כושר ומרפאות. מסחר ומסעדות – רק בקומות הקרקע. לשם שינוי המבנה שכרה קרן ריאליטי את שירותיו של האדריכל הבריטי, נורמן פוסטר, יחד עם משרד ישר אדריכלים בישראל.

מה יש במבנה

בינואר 2018 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה אישרה להפקדה תוכנית חדשה לקניון. התוכנית כללה בין היתר פתיחה של הקניון אל הסביבה, הסרת הגג המקורה והסבת המבנה מקניון סגור ל-6 רחובות מסחריים פתוחים. אבל אז פרצה מגפת הקורונה.

הקניון משתרע על פני שטח של כ-106 דונמים, שבו 28 דונם הם שטח מסחרי, ובמקור היו בו כ-110 חנויות, מסעדות ובתי קפה. עם זאת, המבנה הפנימי של הקניון שונה מספר פעמים במהלך השנים. בדצמבר 2013 נחנך מעל חלקו הדרומי של הקניון בית מלון של רשת ריץ קרלטון עם 400 חדרים.

המלון הוקם על שטח בבעלות משותפת של חברת “תדהר”, שחתמה על עסקת קומבינציה עם הבעלים המקוריים של הקניון, מוטי זיסר, כבר בשנת 2006. למתחם צמודים גם שני בנייני מגורים, ממש על מימי המרינה, עם כמאתיים דירות נופש ומגורים.

כנס מתכננים

יומו הראשון של הכנס, חמישי 28.5, יוקדש לעשרות מושבים, פאנלים, דיונים ומליאות בהשתתפות בכירי מערכת התכנון בישראל ועד מתכננים וחוקרים צעירים ומבטיחים. יומו השני של הכנס, שישי 29.5, יוקדש לסיורים ברחבי העיר הרצליה.

לדברי ראש העיר הרצליה, יריב פישר, “תחום התכנון העירוני חשוב ומשמעותי ביותר, במיוחד בעיר כמו הרצליה שנמצאת בלב אזור הביקוש ובתנופת עשייה ושדרוג תשתיות בהיקף שלא נעשה כאן שנים, הודות להסכם הגג שחתמנו לאחרונה עם רשות מקרקעי ישראל. קריסת המצוק, שארעה החודש בחוף סידני עלי, היא קריאת השכמה למדינה שלא מטפלת בבעיה”.

אדריכלית חנה חרמש, מהנדסת העיר הרצליה, הוסיפה: “כעיר מובילה ומבוקשת במטרופולין, מתמודדת הרצליה עם אתגרי התקופה בעצימות גבוהה, בהיותה יעד אטרקטיבי להתחדשות עירונית ולבינוי בשטחים הפתוחים. הדבר דורש מאיתנו תכנון קפדני, רגיש ומאוזן. אנו שמחים לארח את הכנס כדי לחלוק הישגים אבל גם ללמוד מכל המשתתפים”.

אדריכל אביעד מור, מנהל פרויקטים ראשי של קבוצת ריאליטי, סיכם: “השבחת נדל”ן איכותית היא מלאכת מחשבת של פיתוח עירוני. אירוח כנס איגוד המתכננים בקניון ארנה, שנמצא כעת בתהליך השבחה וגיבוש חזון חדש, מבטא את התפיסה שלנו לתכנון הוליסטי ועירוב שימושים מושכל כמפתח לחולל שינוי בעיר מחד ולהשביח נכס נדלני מאידך. שיתוף הפעולה עם איגוד המתכננים בישראל ועיריית הרצליה הוא הזדמנות להוכיח שראייה תכנונית רחבה היא המנוע המרכזי ליצירת אימפקט חיובי”.

ריץ קרלטון במרינה הרצליה. צילום: שרון אונליין