הוועדה המקומית לתכנון ובנייה כפר סבא קיימה, ב־29 בספטמבר 2025, דיון עקרוני בתוכנית ההתחדשות העירונית הכוללת של שכונת אלי כהן.

אף שהתוכנית מצויה בסמכות הוועדה המחוזית מרכז, עמדתה והמלצותיה של הוועדה המקומית (ועיריית כפר סבא) נחשבות מהותיות ומשפיעות מאוד על המשך קידום הפרויקט.

במהלך הישיבה נבחנה התוכנית, שמטרתה קידום הליכי פינוי־בינוי בשכונת אלי כהן, שכונה הגובלת בחזית רחוב ויצמן ובציר המטרו המתוכנן.

את התוכנית מובילות החברות צ.מ.ח. המרמן ואיווייב נדל"ן והמתכננת היא האדריכלית קיקה ברא"ז.

שטח התוכנית עומד על 32.3 דונם. בשכונת אלי כהן מתגוררים כ-450 תושבות ותושבים, כאשר 205 מהם מעל גיל 65.

2 תחנות מטרו

שכונת אלי כהן, שהוקמה בשנות ה־50, מאופיינת במבנים בני חמש קומות בממוצע, בצפיפות קיימת של כ־21.7 יחידות דיור לדונם נטו.

השכונה ממוקמת במזרח מרכז העיר, בסמוך לציר ויצמן — אחד מצירי התחבורה הראשיים בעיר, שבו מתוכננות שתי תחנות מטרו עתידיות: כפר סבא־מרכז וכפר סבא אלקלעי.

השטח שבתחום התוכנית גובל מצפון בשטח ציבורי פתוח ובמבני קרקע משכונת הפארק, מדרום ברחוב ויצמן, ממזרח ברחוב הר תבור ובפארק העירוני, וממערב בשטח ציבורי פתוח ובמגרש ציבורי שבו בתי כנסת.

לפי תוכנית המתאר העירונית, כס/2035, מדובר במתחם המיועד להתחדשות עירונית, שבו ניתן להגיע לגובה של עד 24 קומות!

בנוסף, לפי תמ"א 70 (תוכנית המטרו – הרכבת התחתית העתידית) שאושרה במאי 2025, המתחם של שכונת אלי כהן מצוי במרחק של כ־380 עד 650 מטרים משתי תחנות מטרו עתידיות, ובתחום טבעת ההשפעה הראשונה של תחנת אלקלעי, שבה נדרש רח"ק מינימלי של 4.5 (כלומר מינימום 450% זכויות בנייה).

223 דירות ישנות

במצב הקיים יש בשכונה 223 יחידות דיור, 10 מבנים, וצפיפות של 7 יחידות דיור לדונם ברוטו ו־21 לדונם נטו.

שטח ממוצע לדירה בשכונת אלי כהן הוא 63 מ"ר. יש שם גם 11 חנויות, מרכז קהילתי בשטח של כ־500 מ"ר (עם אולם פעילות וספרייה שכונתית), שתי כיתות גן בשטח של כ־200 מ"ר ו־96 חניות ציבוריות.

בעבר התקיימו דיונים תכנוניים לקידום הפרויקט. ב־15 בדצמבר 2021 דנה בו מליאת הוועדה המקומית כפר סבא והמליצה לקדם את המתחם במתווה פינוי־בינוי הכולל מגרש בעירוב שימושים. בהחלטה זו נדרשה גם עריכת כנס דיירים, עדכון תכנון לפי המלצות שמאי הוועדה והמלצה להכריז על המתחם כמתחם פינוי־בינוי במסלול יזמים. בהמשך הופסק שיתוף הפעולה עם היזם הקודם, חברת יובלים, ובשנת 2024 נבחרו חברות צ.מ.ח. המרמן ואיווייב נדל"ן במכרז חדש.

באוגוסט 2025 אישרה מועצת העיר כפר סבא שיעור היטל השבחה מופחת של 25%, לפי חוק המטרו ולפי תמ"א 70, שיהיה אפשר (וכדאי כלכלית ליזמים) להפחית את כמות יחידות הדיור במתחם.

2 חלופות תכנוניות

הדיון הנוכחי הציג שתי חלופות לתכנון השכונה, המבוססות על עקרונות של יצירת חזית מסחרית פעילה לאורך רחוב ויצמן; שילוב בנייה גבוהה ומרקמית; ופיתוח מערכת דרכים חדשה הכוללת התוויה של רחוב חדש במזרח התוכנית, ביטול דרך גייסות השריון הקיימת במרכז, הרחבת דרך מצפון למתחם וחיבור נוסף לרחוב התותחנים. כמו כן, תתוכנן צומת מרומזרת במפגש רחוב ויצמן ורחוב הראשונים.

חלופה תכנונית א' כוללת שצ"פ עצמאי בצפון המתחם עם מוסדות חינוך ומועדון קהילתי, שישה מבני מגורים ובהם שלושה מגדלים בני 25 קומות על רחוב ויצמן, שני מבנים בני 15 קומות ומבנה מרקמי בן 9 קומות. חלופה ב' מציעה מבנה ציבור עצמאי במערב, במתכונת דומה.

הדגש התכנוני הוא על חיבור לרשת הירוקה העירונית, יצירת שטחים ציבוריים פתוחים מרכזיים המחוברים לפארק העירוני ממזרח, ועידוד הליכתיות.

720 דירות חדשות

הבינוי המדורג כולל מבנים בגבהים שבין 10 ל־35 קומות, כך על פי התוכנית שהכינו היזמים הפרטיים: מגדלים גבוהים לאורך רחוב ויצמן; מבנים בגובה בינוני במרכז המתחם; ומבנים נמוכים בצפון שכונת אלי כהן.

בתוכנית מוצע גם שימור של 185 מתוך 234 עצים בוגרים (79%).

הפרויקט יתבצע בשלבים. שלביות הביצוע תתחיל בבניית מבנה חליפי חדש, לפני הריסת המבנה הישן הקיים.

בסך הכול מתוכננות על ידי היזמים הפרטיים 720 יחידות דיור חדשות בשטח ממוצע של 95 מ"ר לדירה.

עיריית כפר סבא מעוניינת לצמצם את המספר הזה, ל-665 דירות חדשות, ולשם כך הסכימה להפחית את היטל ההשבחה ל-25%.

שטחי ציבור מבונים יהיו בהיקף של 1,000 מ"ר, שטחי מסחר בהיקף דומה וחניון ציבורי עם כ־100 מקומות.

הצפיפות המוצעת עומדת על 22 יחידות דיור לדונם ברוטו ו־68 לדונם נטו.

שדרוג מערכת חינוך

בתוכנית נדרשים מבני חינוך הכוללים שלוש כיתות מעון, ארבע כיתות גן, שבע כיתות בית ספר יסודי ושש כיתות על־יסודי, וכן מגרש ספורט, מרפאה בשטח של 318 מ"ר, בית כנסת בשטח של 137 מ"ר ומרכז קהילתי בשטח של 500 מ"ר לפחות.

שמאי הוועדה המקומית כפר סבא קבע, לאחר הפחתת היטל ההשבחה, כי הפרויקט רווחי גם במצב של 665 דירות חדשות, במקום 720.

צוות התכנון העירוני ציין כי גובה הבנייה המקסימלי – לפי מדיניות העיר כפר סבא – הוא עד 24 קומות בלבד, ונדרש לתאם את התכנון בהתאם, תוך הצגת נספחים נוספים ובהם נספחי נוף, ניקוז, תנועה, עצים ומידע סביבתי.

החלטת הוועדה

הוועדה המקומית כפר סבא סיכמה, בתאריך 29 בספטמבר 2025, להמליץ על קידום התוכנית בתנאי שיבוצעו תיקונים לפי הערות הצוות המקצועי, ובתנאי שהבינוי יכלול שני חיבורים תחבורתיים לצפון ולדרום, ושמספר יחידות הדיור יעמוד כאור על כ־665, ולא על 720.

אם יתקיימו תנאים אלה – תצטרף הוועדה המקומית אל היזמים, כמגישת התוכנית לוועדה המחוזית מרכז.

ההחלטה התקבלה פה אחד בקולות חברי הוועדה שהשתתפו בדיון – רפי סער, דני הרוש, שלי סבר, פינחס כהנא ואיציק מנהיימר.