ועדת המשנה לתכנון ובנייה הרצליה אישרה, בישיבתה מיום 4 במרץ 2026, מסמך מדיניות עירוני לדיור בהישג יד.

מדובר בתוכנית אב לדיור בר השגה בהרצליה, אשר נועדה להגדיל את הנגישות לדיור מוזל בשכירות בעיר. המסמך מבוסס על הגדלת מלאי הדירות בנות ההשגה, בדגש על דירות להשכרה, וכן על קביעת תמהיל דירות שיגדיל את היצע הדירות הקטנות בהרצליה.

שיתוף הציבור

לפני כשנה, ב-18 ביוני 2025, נדונה לראשונה תוכנית האב לדיור בהישג יד ודיור מכליל בהרצליה. באותה ישיבה החליטה הוועדה המקומית לצאת להליך שיתוף ציבור, שבמסגרתו פורסם המסמך באתר האינטרנט של העירייה, כדי לאפשר לציבור הרחב להעיר ולהגיב לו באמצעים דיגיטליים. במסגרת הליך שיתוף הציבור התקבלו 79 התייחסויות והשגות בכתב, חלקן תומכות וחיוביות.

רבים מהמגיבים פשוט רצו להישאר לגור בהרצליה. ביניהם בלטו זוגות צעירים, ילידי העיר, פנסיונרים, סטודנטים והורים יחידניים.

לצד הפניות מן הציבור התקבלו גם התייחסויות מקצועיות, בהן התייחסות מטעם רשות הדיור של עיריית תל אביב, וכן תגובות מטעם תושבים, אדריכלים ועמותת תושבי הרצליה למען תכנון ראוי.

אוכלוסיות יעד

התוכנית נועדה לספק מענה לגידול של אוכלוסיות היעד שנפגעו ממשבר הדיור, וכן לאוכלוסיות ממוקדות, ובהן עובדים חיוניים כגון מורות וגננות איכותיות, שוכרי דירות בתוכניות התחדשות עירונית, קשישים תושבי הרצליה ואנשים עם צרכים מיוחדים.

עוד נקבע כי התוכנית תכלול יעדים מדידים, באמצעות שימוש בכלים תכנוניים וסטטוטוריים, תוך בחינת כושר הנשיאה של התשתיות העירוניות, בחינת צורכי האוכלוסייה ובחינת פיזור הפרויקטים במרחב העירוני.

בסיום הדיון החליטה ועדת המשנה לאשר את מסמך המדיניות החדש, לדיור בהישג יד בהרצליה, בכפוף לכמה שינויים מרכזיים.

עקרונות המסמך

הוועדה קבעה כי דיור בהישג יד יוגדר כמטלה ציבורית, הנדרשת במסגרת תוכניות בניין עיר המקודמות בהרצליה, כחלק מהתוכנית האסטרטגית להתחדשות עירונית עם דגש על מרחב ההשפעה של הרכבת התחתית העתידית (תוכנית המטרו תמ"א 70).

בנוסף הוחלט לאחד בין הערכים של מתווה הדיור בהישג יד ושל הדיור המכליל.

דיור בר השגה מתמקד בהוזלת עלויות (שכירות או רכישה) לאוכלוסיות ספציפיות המוגדרות כזכאיות, בעוד שדיור מכליל מתמקד ביצירת תמהיל דירות מגוון בגדלים שונים באותו פרויקט, כדי לאפשר למגוון אוכלוסיות (בעלי הכנסות שונות) לגור יחד.

דיור מוזל ומכליל

דיור בר-השגה (Affordable Housing) נועד לספק פתרון כלכלי לאוכלוסיות שמתקשות לעמוד במחירי השוק החופשי. קהל יעד מוגדר לפי מבחני הכנסה וקריטריונים של זכאות. לרוב מדובר בדירות להשכרה לטווח ארוך במחיר מופחת.

דיור מכליל (Inclusive Housing) נועד למנוע ג'נטריפיקציה (דחיקת אוכלוסיות חלשות) וליצור תמהיל חברתי מגוון בשכונות. קהל היעד אינו רק זכאי דיור מסובסד, אלא פתוח לקהל הרחב, וכולל דירות בגדלים ורמות מחיר שונות בתוך אותו מתחם. איך עושים זאת? על ידי חיוב יזמים לשלב בבניינים חדשים דירות קטנות מאוד (למשל 2-3 חדרים) לצד דירות גדולות (4-5 חדרים), מה שמאפשר לצעירים, משפחות ואוכלוסיות שונות לגור באותו אזור.

בכל הנוגע לפיזור הדירות ברחבי ההרצליה, ולעידוד דיור מוזל בהישג יד ודיור מכליל סביב תחנות המטרו העתידיות, שרטטה הוועדה המקומית הרצליה "מפת פיזור" שמהווה חלק ממסמך המדיניות החדש.

יותר דירות קטנות

בעניין תמהיל הדירות שייבנו בהרצליה – נקבע כי תמהיל הדירות לדיור מוזל בהישג יד יתוכנן בהלימה לתמהיל הדירות הכללי בהרצליה, אבל עם הפחתה של שיעור הדירות גדולות והדירות הגדולות מאוד. התמהיל המדוייק ייקבע בהתאם לצורך הדמוגרפי שיעלה במסגרת בחינת כל פרויקט ופרויקט בנפרד.

בתחום הנגישות החליטה הוועדה כי לפחות 10% מדירות הדיור המוזל בהישג יד, יהיו דירות נגישות בהתאם לתקנות הנגישות, כולל הקצאת חניות נגישות בהתאם.

לגבי אוכלוסיות ממוקדות, בהן אנשים עם מוגבלויות וזכאים לדיור ציבורי ועובדים חיוניים, נקבע כי הפתרונות יינתנו באמצעים אחרים, בכפוף למגבלות החוק.

דירות במגדלים

אחת ההחלטות הבולטות של הוועדה נגעה למיקום הדירות במגדלים. הוועדה קבעה כי יש להימנע ככל הניתן מהקצאת דירות מוזלות בהישג יד במגדלים. אם לא ניתן יהיה להימנע מכך, יידרש דוח תחזוקה כחלק ממסמכי התוכנית, וייבחנו מנגנונים להקטנת עלויות התחזוקה לדיירים בדירות אלה, לרבות אפשרות להטלת חלק מהעלויות על היזם.

עוד הוחלט להוסיף פרק על דיור מוזל בהישג יד לעקרונות תוכנית המתאר של הרצליה.

בנוגע לתוכניות או יוזמות שיחרגו מן המדיניות העירונית בנושאי נפחים וצפיפות, קבעה הוועדה כי תשמור לעצמה את האפשרות לשקול הכללת יחידות דיור בהישג יד כיחידות דיור נוספות, מעבר למדיניות הכלכלית להתחדשות עירונית, בכפוף לבדיקות הנדרשות.

בניינים בודדים

גם סוגיית טיפוסי הבינוי זכתה להתייחסות. הוועדה קבעה העדפה לפתרון של בניינים בודדים, כפתרון לדיור מוזל בהישג יד.

כדי להבטיח את איכות הדירות המוזלות (דיור בהישג יד), ואת מיקומן בבניין, יחוייבו היזמים לציין בתוכניות כי הן ימוקמו בריחוק ממטרדים, וכי מיקומן הסופי ייקבע במסגרת תוכנית עיצוב אדריכלי שתאושר בוועדה המקומית.

10% עד 25%

לבסוף נקבע כי שיעור הדירות, שיוקצה לדיור מוזל בהישג יד בהרצליה, יעמוד על בין 10% ל-25%.

בפרויקטים נקודתיים נקבע כי כמות הדירות לא תפחת מ-25%, ואילו בפרויקטים מתחמיים יש לשאוף להוסיף 15% דירות דיור בהישג יד, בכפוף לבדיקה פרטנית.

הוועדה קבעה גם כי ניתן יהיה להשתמש בשטחים חומים למגורים עבור דיור בר השגה, בשילוב שימוש מסחרי ותקן חניה מופחת, כדי לשפר את כלכליות הפרויקטים, ובכפוף למענה לצורכי ציבור.

בנוסף נקבע כי ניתן יהיה להשתמש בדירות להשכרה לשימוש עירוני ולהשכירן לקבוצות אוכלוסייה לפי צורכי הציבור.

שיטת ההגרלות

בהיבט התפעולי נקבע כי בתוכניות יזמיות יידרש מנגנון של בקרה ופיקוח על ההשכרה המוזלת לזכאים, ועל הליך ההגרלות, ועל הבטחת פעילות של חברת תחזוקה. יוקמו קרנות תחזוקה לזכאים, ככל שיידרש, וגם עליהן תפקח העירייה.

בפרויקטים בבעלות עירונית יידרש לבנות מנגנון עירוני שיבצע את ההגרלות, ישכיר את הדירות, וינהל את חברת הניהול והתחזוקה של הדירות והשטחים המשותפים.

בסיום ההחלטה נכתב כי בשל המצב הביטחוני, הוועדה תשוב ותדון בשיעור ההפחתה (ההוזלה) בדיור בהישג יד בהרצליה, ובשיעור הקצאת הדירות לבני המקום.

ההחלטה לאשר את מסמך המדיניות לדיור בהישג יד, התקבלה פה אחד, ע"י יו"ר הוועדה איל פביאן וחברי הוועדה עטפר לוי, שירלי גדניר וצבי וייס.

יריב פישר בהנחת אבן הפינה לכביש החדש בשכונת גליל ים. צילום: עיריית הרצליה