ועדת המשנה לתכנון ובנייה כפר סבא דנה, ב-6 ביולי 2026, בהצעה לקדם תוכנית להרחבת מתחם הדיור המוגן "עד 120" – לשעבר בית גיל פז – ברחוב גבורות בעיר, בסמוך למחלף תל חי בכביש 531.

התוכנית מבקשת להוסיף כ-120 יחידות דיור מוגן וכ-14 אלף מ"ר בנייה, לצד הקמת שטחי מסחר קטנים, אך הוועדה לא החליטה בשלב זה לקדמה וקבעה כי הדיון יחודש לאחר השלמת שורת תנאים ובדיקות.

כיום: 287 יחידות דיור מוגן

המתחם שוכן בקצה רחוב הגבורות בדרום כפר סבא, בסמוך לתחנת הרכבת נורדאו ומצפון לכביש 531, ממזרח לרחוב תל חי וממערב לבעת העלמין הישן נורדאו. במתחם קיים כיום בית הדיור המוגן "עד 120", שנבנה בהיתר וכולל 287 יחידות דיור מוגן, מהן 20 יחידות במחלקה סיעודית.

המבנה הקיים הוא בן 8 קומות ברוטו – קומת קרקע ועוד 7 קומות – ובנוסף קיימת קומת מרתף. לפי היתר הבנייה הקיים, השטח הבנוי הכולל במתחם עומד על 12,400 מ"ר בנויים. המגרש שבו נמצא המבנה הקיים, מיועד למבנים ומוסדות ציבור. בסמוך קיימות כיום חניות בהיתר המשמשות את הדיור המוגן.

התוכנית המוצעת: עוד 120 יחידות 

ההצעה מבקשת להוסיף כ-120 יחידות דיור מוגן – בנוסף על 287 היחידות הקיימות – כך שבמתחם יהיו בסך הכול 407 יחידות. התוספת המוצעת היא בהיקף של כ-14 אלף מ"ר, באמצעות הקמת מבנה חדש, שיוקם במגרש ויכלול 14 קומות.

ההצעה שומרת על המבנה הקיים ועל תפקודו, והתוכנית כוללת גם הקמת שירותי מסחר קטנים עבור דיירי המתחם ותושבי הסביבה. בנוסף, היא מבקשת להסדיר את שטחי החניה הסמוכים (שבבעלות העירייה), באמצעות מהלך של איחוד וחלוקה שיאפשר את הרחבת רחוב הגבורות.

בטבעת השנייה של תמ"א 70 

המגרש נמצא בתחום תמ"א 70, תוכנית המטרו, בטבעת השנייה של מרחב עירוני מוטה מטרו. הרח"ק המינימלי הממוצע שנקבע באזור זה הוא 3, קרי 300% זכויות בנייה. שטח המגרש הוא מעל 10 דונם.

הצוות המקצועי במינהל ההנדסה של עיריית כפר סבא, סבור כי התכנון המוצע עומד ברח"ק הקבוע, על פי תמ"א 70.

תוכנית המתאר מקצה 9 קומות

לפי תוכנית המתאר המופקדת כס/2035, המגרש נמצא במתחם 1 של כפר סבא, שהייעוד המוכלל בו הוא מגורים עם אפשרות לשימושים משניים לצורכי ציבור, מסחר ותעסוקה. מספר הקומות המרבי במתחם 1 הוא 9 קומות ברוטו.

בהתאם, הצוות המקצועי במינהל ההנדסה קבע כי ככל שיוחלט לקדם את התוכנית, יהיה צורך להציג בצורה מפורטת יותר את היחס בין הבינוי המוצע לבין מתחם הדיור המוגן הקיים ואת השפעת הבנייה הגבוהה על מבני המגורים שמצפון.

בנוסף, בשל ריבוי עצים בוגרים במגרש, התוכנית תידרש לכלול סקר עצים ונספח עצים, והבינוי ייבחן בהתאם לרדיוסי השורשים ולחוות דעת אגרונום העירייה.

תוכנית בסמכות ועדה מחוזית

אם התוכנית תקודם, במתכונתה הנוכחית, היא תהיה בסמכות הוועדה המחוזית מרכז.

מהנדסת העיר כפר סבא, אדריכלית עליזה זיידלר גרנות, המליצה לקדם את התוכנית ואף לבחון אם הוועדה המקומית כפר סבא צריכה להצטרף כמגישת התוכנית לוועדה המחוזית, מאחר שבמתחם זה נכלל מגרש חנייה בבעלות העירייה.

הוועדה המקומית כפר סבא החליטה בשלב זה לשוב ולדון בתוכנית, ובינתיים לדרוש מהיזם להגיש לה תוכנית עסקית ובחינת כדאיות הבינוי. התוכנית העסקית תיבחן על ידי שמאי הוועדה המקומית, בין היתר לצורך בדיקת נפחי הבנייה, וגובה הבנייה המבוקשים.

הוועדה הורתה גם לבחון חלופות בינוי שיאפשרו להנמיך את המבנה המוצע. למשל, על ידי בינוי מרקמי מאורך, לכיוון מערב.

ההחלטה התקבלה פה אחד. בעד הצביעו חברי הוועדה דני הרוש, הדר לביא, נדב לויטה ואיציק מנהיימר.