פריצת דרך חשובה לקראת תוכנית התחדשות עירונית מודרנית לכפר סבא: הוועדה המקומית לתכנון ובנייה כפ”ס החליטה, בתאריך 30 ביולי 2025, למשוך ערר שהגישה נגד החלטת הוועדה המחוזית מרכז, לגבי תוכנית ההתחדשות העירונית חדשה במקום תמ”א 38.

משיכת ההתנגדות, שהגישה העירייה, נובעת מפשרה מוסכמת שהציע יו”ר הוועדה המחוזית, מיכה גדרון, לראש עיריית כפר סבא, רפי סער, ומהנדסת העיר, עליזה זיידלר גרנות.

המשמעות היא, שבקרוב מאוד תהיה לכפר סבא תוכנית התחדשות עירונית ייעודית, שנתפרה לפי מידותיה וצרכיה הספציפיים של העיר.

תוכנית זו תחליף את תמ”א 38 המיושנת, ותחול בעיקר לגבי בניינים ישנים בודדים, שאינם חלק ממתחמי גדולים של פינוי-בינוי.

תפוגת תמ”א 38

עיריית כפר סבא האריכה את תחולת תמ”א 38 עד לתאריך 18 במאי 2026.

במועד זה, לכול המאוחר, חייבת להיכנס לתוקף תוכנית התחדשות עירונית חדשה, שהינה ייעודית לכפר סבא.

בפועל, מאז תחילת שנת 2025, כבר לא מוגשות תוכניות תמ”א 38 בכפר סבא, אלא רק תוכניות פינוי-בינוי של מתחמים גדולים. בניינים ישנים בודדים, שזקוקים להתחדשות, חיזוק ומיגון, יושבים על הגדר וממתינים לתוכנית התחדשות בניינית חדשה.

כעת, לאחר גיבוש הפשרה ומשיכת הערר על ידי עיריית כפר סבא, תתכנס הוועדה המחוזית ב-13 באוגוסט 2025 ותתקן את מסמכי התוכנית בהתאם לפשרה. מייד לאחר מכן תפורסם התוכנית המתוקנת (והמוסכמת על עיריית כפר סבא) לצורך מתן תוקף.

התוכנית החדשה

התוכנית החדשה תכונה “תוכנית להתחדשות בניינית כפר סבא”, והיא תחול על 14.5 מיליון מ”ר של קרקע (14,500 דונמים) ,בשטח השיפוט של כפר סבא. לאחר אישור התוכנית בוועדה המחוזית מרכז, ותחילת תחולתה, כול פרויקט חדש של התחדשות עירונית בעיר, יבוצע במסלול זה.

התוכנית קובעת מסגרת תכנונית להתחדשות עירונית בניינית במרקם הוותיק בעיר לצורך חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, ובפני ירי טילים, תוך שמירה על איכות החיים בע וחיזוק המרחב הציבורי בה.

כאמור, זוהי תוכנית כלל עירונית להתחדשות בניינית, שתחליף את תוכנית המתאר הארצית להתחדשות עירונית תמ”א 38.

תוכנית 405-0972422, שהוכנה במנהל ההנדסה של עיריית כפר סבא בהובלת מהנדסת העיר, עליזה זיידלר גרנות, אושרה תחילה בוועדה המקומית כפר סבא, בהובלת יו”ר הוועדה הוא רפי סער, בקדנציה הקודמת שלו כראש העירייה.

בתאריך 16.4.23 היא הוגשה לאישור הוועדה המחוזית מרכז, ובתאריך 10 בינואר הופקדה על ידי הוועדה המחוזית ופורסמה בעיתונות ובילקוט הפרסומים, לצורך הגשת התנגדויות.

לתוכנית הוגשו התנגדויות שונות, אבל העיקרית שבהן, הייתה התנגדות של עיריית כפר סבא בעצמה – לשינויים שהכניסה הוועדה המחוזית בתוכנית המקורית, שהוכנה במנהל ההנדסה העירוני ובוועדה המקומית כפ”ס.

2 התנגדויות עיקריות

ההתנגדות של עיריית כפר סבא התמקדה בשני נושאים:

נושא אחד – התנגדות להחלטה של הוועדה המחוזית להוציא מתחומי תוכנית ההתחדשות העירונית של כפר סבא, את הבניינים הבודדים (להבדיל ממתחמים שלמים), שנמצאים בתחומי הטבעת הראשונה שמסביב לתוכנית המטרו הארצית, תמ”א 70.

הוועדה המחוזית רצתה, שבתחום הטבעת הראשונית שמסביב לקווי המטרו (הרכבת התחתית העתידית), מתחמים שלמים בניינים בודדים יצטרכו ללכת במסלול ארוך ומייגע של אישור תוכנית מפורטת רגילה.

הבעיה היא, שחלק עצום משטחים האורבניים של כפר סבא, נמצא בתוך הטבעת הראשונה של כ-300 מטרים מסביב לקווי המטרו ולתחנות הרכבת התחתית העתידת בתמ”א 70. הסכמה להחלטת הוועדה המחוזית הייתה גוזרת על בניינים בודדים רבים, שאינם חלק ממתחם שלם שעושה פינוי-בינוי, להישאר ללא ממ”דים.

נושא שני – התנגדות להחלטת הוועדה המחוזית להוציא מחוץ לתוכנית ההתחדשות העירונית החדשה, את כול הבניינים בכפר סבא, שניבנו בשנים 1985 עד 1992. הוועדה המחוזית טענה, שבניינים אלה אמנם לא כוללים ממ”דים, אך הם ניבנו בתקנים מודרניים ואין צורך לחזקם.

עיריית כפר סבא טענה, מנגד, כי יש להחיל את התוכנית החדשה על כול הבניינים שניבנו עד שנת 1992, שזו השנה שבה החלה מדינת ישראל לחייב בניית ממ”דים בבניינים חדשים (לאחר מלחמת המפרץ בשנת 1990).

אשרור, ערר ופשרה

דיון בהתנגדויות התקיים בוועדה המחוזית בתאריך 23.4.25 ושם הוחלט לדחות את 2 ההתנגדויות של עיריית כפר סבא ולתת לתוכנית תוקף.

עיריית כפר סבא החליטה להגיש ערר על החלטה זו בתאריך 9.7.25. בדיעבד מתברר, כי זו הייתה החלטה נכונה, שהובילה לפשרה.

לאחר הגשת הערר פנה יו”ר הועדה המחוזית, מיכה גדרון, אל מהנדסת העיר כפר סבא, עליזה זיידלר גרנות, בבקשה לדון בשני הנושאים לגביהם הוגש הערר.

בתאריך 15.7.2025 התקיימה פגישה פנימית, בנוכחות יו”ר הוועדה המחוזית וצוותו המקצועי; ראשי מנהל הנדסה של עיריית כפר סבא; נציגי
הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית; ואנשי מקצוע שערכו את התוכנית.

במסגרת הפגישה, הציע יו”ר הוועדה המחוזית פשרה, לפיה בתחום הטבעת הראשונה שמסביב לתמ”א 70 יוכנסו לתחום תוכנית ההתחדשות החדשה כול הבניינים והמגרשים הבודדים (להבדיל ממתחמים שלמים), שיינתן להם היתר בנייה עד לסוף שנה זו (31 בדצמבר 2025).

הפשרה לגבי ההתנגדות השנייה, הייתה בעצם לקבל את ההתנגדות שהגישה עיריית כפר סבא, ולהחזיר לתחומי התוכנית את הבניינים שניבנו בשנים 1985 עד 1992. מדובר בבניינים, שנמצאים מחוץ (מעבר) לטבעת הראשונה שמסביב לתמ”א 70.

מטרת-העל הושגה

מטרת העל של תוכנית ההתחדשות החדשה, שתפורה באופן מדויק למידותיה ולצרכיה הספציפיים של כפר סבא, הינה לעודד את חידוש המרחב העירוני, לחזק את המיגון של בנייני המגורים בעיר ולשפר את ניצול הקרקעות לטובת שטחי ציבור וריאות ירוקות.

הוועדה המקומית כפר סבא – בהתאם למגמות המועצה הארצית לתכנון ולבנייה – מעדיפה ומעודדת התחדשות עירונית של מתחמים גדולים, במתווה של פינוי בינוי, ובראייה תכנונית כוללת, המשקללת צרכי ציבור ותשתיות נדרשים בשטח המתחם, וכוללת על פי רוב מספר חלקות סמוכות בעלות מאפייני בינוי דומים.

עם זאת, על מנת לחזק את “ארגז הכלים העירוני” להתחדשות, התוכנית להתחדשות בניינית מהווה כלי חשוב להתחדשות המגרש הבודד – בדומה למתכונת תמ”א 38 הארצית, אשר מכוחה ניתן יהיה להוציא היתרי בנייה עד עכשיו.

בפועל, לא מוגשות בכפר סבא תוכניות חדשות לפי תמ”א 38 מאז תחילת שנת 2025, כך שכניסתה לתוקף של התוכנית החדשה מהווה בשורה של ממש לאלפים מתושבות ותושבי העיר, שגרים בבניינים ישנים בודדים, שאינם חלק ממתחם גדול.

מהנדסת העיר כפר סבא עליזה זיידלר גרנות. צילום: פרטי