הוועדה המקומית לתכנון ובנייה כפר סבא החליטה לקדם (28 בדצמבר 2025) תוכנית להוספת זכויות בנייה למגורים, תעסוקה ושטחי ציבור במתחם מגדל לוינשטיין, בפינת הרחובות מנחם בגין ונעמי שמר בצפון מערב העיר, ממול הכביש (דרומית) לשכונת כפר סבא הירוקה. המתחם ממוקם בין שתי שכונות מגורים בעיר: שכונת הזמר העברי והשכונה הירוקה.

התוכנית מציעה להוסיף למבנה התעסוקה שקיים כיום במגרש זה 160 יחידות דיור, מהן 80 יחידות דיור מכליל בשטח של עד 65 מ”ר כל אחת, ו-80 יחידות דיור רגילות בשטח של עד 85 מ”ר כל אחת. בנוסף מוצעים 750 מ”ר של שטחים מבונים ציבוריים.

זכויות הבנייה במגרש על פי התוכנית החדשה הן 420% (רח”ק מבוקש 4.2) במקום 150% במצב הנוכחי (רח”ק 1.5).

עוד מוצע לפתח גשר עילי שיחבר את המתחם עם שכונת הזמר העברי שמדרום.

20 קומות במקום 7

שטח המתחם הוא 6,849 מ”ר, והתוכנית נמצאת בסמכות הוועדה המקומית. היזמית היא קבוצת לוינשטיין, ומטרת הדיון הייתה בחינה עקרונית של קידום תוכנית חדשה במתחם, שמטרתה שינוי ייעוד הקרקע ממסחר ומשרדים לייעוד מעורב הכולל גם מגורים, תוספת זכויות בנייה, תוספת קומות וקביעת יחידות דיור קטנות מיוחדות.

כיום ייעוד הקרקע במגרש זה הוא רק למסחר ומשרדים. בהתאם לתוכנית הנוכחית (משנת 2006) קודם היתר בנייה למגרש, והוקם מבנה הנמצא כיום בשלבי אכלוס – בניין בן 7 קומות ברוטו ו-10,165 מ”ר בנויים מעל הקרקע, עם קומת קרקע מסחרית לחנות והסעדה וקומות משרדים מעליה.

כעת מבקשים בעלי הקרקע לקדם תוכנית חדשה שתאפשר תוספת קומות לטובת יחידות דיור. היחידות המבוקשות מוגדרות יחידות דיור מכליל או דיור מיוחד, המיועדות לאוכלוסיות שונות.

מספר הקומות המקסימלי באזור זה של כפר סבא, לפי תוכנית המתאר העירונית המופקדת, עומד על 17 קומות. יחד עם זאת, בהצעת העדכון של הוועדה המקומית לתוכנית המתאר, המספר עומד על 30 קומות.

המצב המוצע בתוכנית החדשה מבקש לאפשר הקמת 160 יחידות דיור, וכן לאשר תוספת זכויות בנייה ותוספת קומות. לפי התכנון שהוצג, גובה המבנה יעמוד על קומת קרקע ועוד 19 קומות, הכוללות תוספת של 2.5 קומות למשרדים, חצי קומה לשטחים ציבוריים ו-10 קומות למגורים. בנוסף מוצעות שתי קומות מרתף.

שטחי הבנייה הכוללים המוצעים למסחר ותעסוקה עומדים על 14,265 מ”ר, מהם 1,810 מ”ר למסחר. שטחי הבנייה הכוללים למגורים עומדים על 13,720 מ”ר, בהתפלגות שווה של 6,860 מ”ר לדיור מכליל ו-6,860 מ”ר לדיור רגיל.

חורג מתוכנית המתאר

הצוות המקצועי של מינהל ההנדסה בעיריית כפר סבא בחן את הבקשה והציג שורה של הערות. ראשית, התכנון המבוקש חורג מתוכנית המתאר הכוללנית ומהצעת העדכון שלה, הן מבחינת השימושים והן מבחינת היקף השטחים ויחידות הדיור. עם זאת, הצוות סבור שיש מקום לבחון את קידום התוכנית, בכפוף לשינויים.

בהיבט הדיור ציין הצוות המקצועי, כי תוספת של 160 יחידות דיור במגרש, המצוי במהותו באזור תעסוקה ומסחר בין שתי שכונות, מהווה 80% מכלל יחידות הדיור התוספתיות שמגדירה תוכנית המתאר הכוללנית באזור זה (מתחם 4). תמהיל יחידות הדיור שהוצע כולל מחצית יחידות קטנות מיוחדות (דיור מכליל) בשטח של 55 עד 65 מ”ר, ומחצית יחידות רגילות בשטח של עד 85 מ”ר. יחידות הדיור המכליל מוצעות עבור מעונות סטודנטים או דיור להשכרה ארוכת טווח.

לדעת הצוות המקצועי, אופי הדיור המוצע יכול לתת מענה לצרכים האזוריים, מאחר שהמגרש ממוקם בקרבה הן לאוניברסיטה הפתוחה ברעננה והן לבית חולים מאיר בכפר סבא. עם זאת, הומלץ לשנות את תמהיל הדירות ולהגדיל את מספר יחידות הדיור המכליל.

הצוות הדגיש כי יחידות הדיור המכליל, בין אם עבור מעונות סטודנטים ובין אם עבור השכרה ארוכת טווח, חייבות להיות בבעלות אחודה. בהתאם לכך הומלץ כי לפחות 100 יחידות דיור יהיו דיור מיוחד או דיור מכליל, בבעלות אחודה. עוד נקבע כי היקף יחידות הדיור בבעלות אחודה לא יפחת מ-100 יחידות דיור רציפות, כדי להבטיח את מימוש מנגנון הניהול שלהן.

איזון תעסוקה ומגורים

ביחס לאיזון בין תעסוקה לבין מגורים קבע הצוות המקצועי, כי מאחר שהתוכנית כוללת גם תוספת של כ-4,000 מ”ר של שטחי תעסוקה ומסחר, ובהינתן ש-160 יחידות הדיור צפויות להוסיף כ-360 תושבים חדשים, אזי תוספת שטחי התעסוקה הנדרשת לצורך איזון כלכלי עירוני צריכה לעמוד על כ-5,400 מ”ר, בחישוב של 15 מ”ר לתושב. עם זאת הובהר כי אם תמהיל יחידות הדיור ישתנה, גם תוספת האוכלוסייה תפחת ובהתאם גם שטחי התעסוקה התוספתיים הדרושים.

הצוות התייחס גם למיקומו של המגרש ביחס לתחנת דלק הקיימת מצפון לכביש מנחם בגין. הומלץ לבחון את התכנון בהתאם לרדיוסי ההשפעה של תחנת התדלוק ולמקם את השימושים הרגישים מחוץ לאזורי ההשפעה. במיוחד הודגש כי השטח הציבורי המבונה צריך להיות מחוץ לרדיוס ההשפעה של תחנת הדלק, כדי לאפשר שימושים רגישים כגון מעונות יום וגני ילדים.

מהנדסת העיר כפר סבא, עליזה זיידלר גרנות, הדגישה כי אם יוחלט לאפשר את קידומה של התוכנית – יש להתאים את הבקשה להערות הצוות המקצועי.

דיור להשכרה לצמיתות

בסיום הדיון קיבלה הוועדה המקומית את ההחלטות הבאות: לקדם את התוכנית עבור תוספת שטחים למגורים ולתעסוקה בהתאם להערות הצוות המקצועי; לקבוע כי יחידות הדיור המכליל יוגדרו כיחידות דיור להשכרה לצמיתות וייקבעו בבעלות אחודה; להוסיף חניות לאופניים במגרש ולא על חשבון חניות רכב; ולתכנן את הגשר המחבר ברוחב שיספיק גם לשביל אופניים.

ההחלטה התקבלה בוועדת המשנה לתכנון ובנייה כפר סבא פה אחד. חברי הוועדה שהצביעו בעד היו דני הרוש, פינחס כהנא, נדב לויטה ואיציק מנהיימר.