תל אביב יפו עומדת בפני אחת המהפכות התכנוניות המשמעותיות בתולדותיה.

תוכנית המתאר העירונית המעודכנת, תא/5500, צפויה להגדיר מחדש את פני העיר ולהתוות את התפתחותה העירונית עד שנת 2035.

איך זה ישפיע על ערי השרון – הרצליה, רמת השרון, הוד השרון, כפר סבא, רעננה וכפר שמריהו?

מתברר, שהתשובה לכך משתנה, מעיר לעיר.

עוד 17.5 מיליון מ”ר

תוכנית תא/5500 מציבה יעד שאפתני במיוחד: הכנת העיר לקיבולת של כ-600,000 תושבים עד 2035.

מדובר בתוספת של כ-130,000 תושבים ממצבה הנוכחי, המחייבת חשיבה חדשנית על אופי הפיתוח העירוני.

התוכנית מציעה תוספת של כ-11.3 מיליון מ”ר לשטחי מגורים וכ-6.1 מיליון מ”ר לשטחי תעסוקה.

במבט ראשון, המספרים מרשימים.

התוכנית מציגה אסטרטגיה ברורה של ציפוף והתחדשות עירונית, בדגש על פיתוח לאורך צירי תחבורה ציבורית, ובסביבת תחנות המטרו העתידיות.

ההתמקדות באזורי גלילות, נווה שרת מזרח ורחוב קפלן, תוך מתן אפשרות לבנייה לגובה של עד 80 קומות בנקודות מסוימות, מבטאת גישה מודרנית של פיתוח עירוני בת”א.

גישת ציפוף בעייתית

האם גישת הציפוף אכן נכונה?

למרות שמגמת הציפוף מקובלת בתכנון עירוני עכשווי, נשאלת השאלה האם העיר ערוכה להתמודד עם הגידול הדרמטי בתשתיות ובשירותים הציבוריים.

מניתוח מעמיק של התוכנית, ניכר כי קיים פער בין יעדי הציפוף השאפתניים, לבין פתרונות ממשיים לאתגרי התחבורה, התשתיות והשירותים העירוניים.

מחקרים בתחום התכנון הסביבתי והשפעתו על ערכי נדל”ן מצביעים על כך שציפוף יתר, ללא פתרונות תחבורתיים הולמים, עלול להוביל לירידה באיכות החיים ולהשפיע לרעה על ערכי הנדל”ן בטווח הארוך.

התוכנית אמנם משלבת התייחסות למערכות הסעת המונים, אך השאלה היא האם קצב הפיתוח התחבורתי יעמוד בקצב תוספת האוכלוסייה.

תרחיש סביר, שבו מגדלי התעסוקה והמגורים החדשים יקדימו את קצב סלילת תשתיות המטרו, הרכבת הקלה והכבישים מערי השרון לתל אביב, צפוי להעצים מאוד את הפקקים.

יו”ר קבוצת ביג איתן בר זאב, ראש עיריית ת”א יפו רון חולדאי, ראש עיריית רמת השרון יצחק רוכברגר ומנכ”ל קבוצת ביג חי גאליס. צילום: עיריית רמת השרון

בעיה: תחזוקת מגדלים

נקודה משמעותית שהתוכנית מנסה להתמודד עמה, אך לא מציעה פתרון מספק, היא סוגיית תחזוקת המבנים הגבוהים לאורך זמן.

מנתונים עירוניים עולה, כי הסיכוי של מבנה ישן מעל 20 קומות להפוך למסוכן, גדול פי 14 ביחס למבנים עד 10 קומות.

רק 20% מהמבנים שנדגמו בסקר תחזוקה בעיר מפרישים כספים לתחזוקה לטווח ארוך.

אמנם התוכנית מכירה בבעיה ומציעה מנגנונים, כמו דרישת נספחי תחזוקה ופתרונות מימון, אך הפתרונות המוצעים אינם מספקים מענה מערכתי לבעיה חברתית-כלכלית זו, שתלך ותחמיר ככל שייבנו יותר מגדלים.

בעיה דומה צפויה גם בערי השרון – בהם מתוכננים מגדלי תעסוקה ומגורים (עירוב שימושים) בגלילות צפון ברמת השרון, בתוכנית הרצליה צפון (תמל 3006) ותוכנית חוף התכלת בהרצליה, בתוכנית התחדשות אזור התעשייה כפר סבא, בתוכנית רעננה מערב ואזורי התעסוקה ושכונות המגורים הרוויות החדשים שכבר נמצאים בפיתוח מואץ בהוד השרון. גם בצמוד לדופן כפר שמריהו, צפוי לקום אזור תעסוקה מאסיבי.

יריב פישר. צילום: עיריית הרצליה

דיור בהישג יד: חלקי

אחד היעדים בתוכנית המתאר החדשה של תל אביב הוא הגדלת מלאי הדיור בהישג יד בעיר.

הנתונים מדברים בעד עצמם: אחוז משקי הבית המתגוררים בשכירות בתל אביב עלה מ-28% בשנת 1992 עד כדי 53% בשנת 2018.

כיום 56% מהתושבים בת”א יפו מדווחים כי הדיור מהווה מחצית או יותר מהוצאותיהם.

תוכנית המתאר תא/5500 המעודכנת מחייבת קביעת דיור בהישג יד בכל תוכנית הכוללת מגורים, אך האחוז הסופי נותר עמום, ויוגדר במסגרת מדיניות הדיור העירונית.

החשש הוא שללא יעדים ברורים ומחייבים, הפתרון יישאר חלקי, ולא יספק מענה ממשי למשבר הדיור המחריף.

רפי סער ראש עיריית כפר סבא עם מוטי גוטמן מנכ”ל מטריקס. צילום: יח”צ

תעסוקה: טוב לת”א

בתא/5500 יש תוספת 6.1 מיליון מ”ר של שטחי תעסוקה – כמות מרשימה, אך מעלה שאלות לגבי ההשפעה על ערי הלוויין, שסובבות את ת”א.

כבר היום, העדפת המיקום בתל אביב על ידי חברות גדולות, מקשה על פיתוח מרכזי תעסוקה בערים כמו פתח תקווה, חולון, בת ים וראשון לציון.

באזור השרון זה קצת יותר מורכב.

מצד אחד רמת השרון והרצליה, בייחוד מערב הרצליה (אזור התעסוקה הרצליה פיתוח), שצמודות לצפון תל אביב ולמתחם התעסוקה הגדול שעוד יתפתח בתל אביב באזור צומת גלילות.

אזורים אלה, צפויים להיות “צמודים” למדד ההתפתחות של צפון תל אביב, ולהתנהג בהתאם. מה גם, שמבחינה תכנונית, הרצליה ורמת השרון כפופות לוועדה המחוזית ת”א, שתבחן את תא/5500.

לעומת זאת, רעננה וכפר סבא, הרחוקות יותר מתל אביב, יתמודדו עם השפעות דומות של הבנייה המאסיבית בתל אביב, כמו אלה שיורגשו בראשון לציון. כולן ערים בתחום סמכותה של הוועדה המחוזית מרכז.

ככאלה, הן יצטרכו לייצר אטרקטיביות עצמאית לשטחי התעסוקה החדשים שיפותחו בערים אלה.

הוד השרון היא מקרה מיוחד בפני עצמו. קרבתה לצירים הבינעירוניים 4 ו-5, סמיכותה לאזורי התעשייה הגדולים בפתח תקווה, והיציאה המהירה ממנה אל צומת מורשה וצומת גלילות, הופכות אותה כבר כיום ליעד מועדף ובעל פוטנציאל ייחודי בתחום פיתוח אזורי תעסוקה, עם נגישות טובה לשרון, לשומרון, לפתח תקווה, לצפון תל אביב ולצפון הארץ.

נחזור לתל אביב. מניתוח מגמות בשוק התעסוקה עולה, כי למרות השינויים שהביאה הקורונה, שוק המשרדים בתל אביב נשאר חסין יחסית, עם עלייה מתמשכת במחירי השכירות.

בשורה התחתונה, פיתוח התעסוקה בתוכנית המתאר החדשה טוב לתל אביב, והשאלה היא האם תוספת משמעותית כזו של שטחי תעסוקה בעיר המרכזית, אינה עומדת בסתירה לתפיסה המטרופולינית המאוזנת של גוש דן בכללותו.

אמיר כוכבי וחיים ברוידא. צילום: עיריית הוד השרון

פישוט תכנון: חשוב

אחד השינויים המוצעים בתוכנית המתאר החדשה תא/5500, הוא פישוט התב”עות והרחבת עצמאות הוועדה המקומית.

יש בכך יתרונות ברורים של ייעול הליכי התכנון.

יחד עם זאת, ללא מנגנוני בקרה מתאימים, פישוט ייתר עלול להוביל לוויתור על שיקולים תכנוניים חשובים וליצירת פרצות שישרתו אינטרסים צרים.

תוכנית טובה: אבל

תא/5500 היא תוכנית מתקדמת שמציבה את תל אביב בשורה אחת עם ערים גלובליות מובילות בתפיסתן התכנונית.

יש בה רעיונות מצוינים של עירוניות, קיימות וחדשנות – אולם אני סבור כי הצלחתה תלויה בראש ובראשונה במימוש מאוזן.

יש לתת את הדעת למספר סוגיות מפתח: יצירת פתרונות תחבורה שיקדימו את הפיתוח ולא יגיעו באיחור; פיתוח מנגנונים כלכליים בני-קיימא לתחזוקת מבנים; והבטחת שיתוף אמיתי של הציבור בעיצוב עתיד העיר.

נקודה חשובה למחשבה – איך כול זה ישפיע על תושבות ותושבי הרצליה, רמת השרון, רעננה, כפר סבא, הוד השרון וכפר שמריהו – עבור פרנסי העיריות והוועדות המקומיות בשרון.

הכותב הוא שמאי מקרקעין ועורך דין, בעל משרד שמאי מקרקעין בתל אביב

שמאי מקרקעין ד״ר אסף גסטפרוינד. צילום: סטודיו Dama