באין דרך להסתמך על שנתיים סוערות של קורונה כדי לנבא את שוק הנדל"ן של שנת 2022, נצטרך להמר. לשמחתנו זה הימור די אופטימי, כל עוד מפנימים שמחירי השוק לא עומדים להישבר, אלא בסך הכל חוזרים באיטיות לקדמותם. אז מה קרה בענף לאורך התקופה ומה צפוי לאור זאת השנה? מומחה הנדל"ן דורון כץ עם כל מה שצריך לדעת.

כשהשוק משתנה ב- 180 מעלות

עד סוף שנת 2019 ידענו למה לצפות משוק הנדל"ן: כמה צפויה לעלות דירת מגורים, מהי כדאיות ההשקעה בנכסים מקומיים מסוימים, מהו החזר המשכנתא הצפוי לטווח הארוך וכיצד לנהל את המכירה בהתאם לחוקי השוק וההמלצות המקצועיות.

התחזיות של ימי 2019 העליזים לשנת תחילת העשור היו אופטימיות: עליית מחירים של בין 0.5%-1% ושוק רגוע בעל היצע יעיל המאפשר מכירה וקנייה חלקות. אלא שדווקא אז כל הקלפים נטרפו: הסגר הראשון הכניס את שוק הנדל"ן (כמו כל תחום אחר) לקיפאון. חוסר הוודאות גרע מיכולתם של קונים, מוכרים ומשקיעים לפעול בהתאם למטרות קודמות ורבים מהם עברו לישיבה "על הגדר" כדי לראות מה יקרה בהמשך וכיצד הסגרים והמגיפה ישפיעו על שוק הנדל"ן ועל המדינה בכלל.

כשהבית קטן מסך חלקיו

הסגר השני של אמצע שנת 2020 כבר הנחית מכה כואבת יותר: הזעזוע מהסגר הקודם היה עמוק ומשתק, אבל כעת חלחלה בקרב אנשים רבים תפיסה מחודשת לגבי הבית שלהם. המחסור בחדר נוסף, הצורך בשיפוץ ובחידוש, חסרונה הבולט של גינה או מרפסת, העדר מענה לילדים שסגורים בבית ולעובדים מהבית. דוגמאות כאלו ואחרות גרמו לאנשים שעד כה ניהלו חיים עמוסים מחוץ לארבע קירות, להבין עד כמה ביתם סוגר עליהם. במקביל, טלטלה נוספת התרחשה גם לגבי הקמת הממשלה, פירוקה והקמתה מחדש, סאגת הבחירות וממשלת המעבר.

כל אלו יצרו מספר תהליכים מקבילים. ראשית – חוסר ההתאמה של הבית לצרכים החדשים של בעליו. שנית – אי וודאות לגבי הממשלה שתיבחר. ושלישית – חוסר וודאות שמשליך על תחומים נוספים, לרבות הנדל"ן שיציבותו חשובה ובפרט היכולת לממש תוכניות ממשלתיות שונות במקרקעין, לנהל רפורמות ותקציבים. תהליך רביעי הוא התקיעות של השקעות הנדל"ן בחו"ל בשל סגירת השמיים והמשקיעים שבלית ברירה החלו לקנות בארץ.

הזינוק המדהים של כמויות הביקוש

מסוף נובמבר 2020 ועד עכשיו, ברבעון האחרון של 2021, כל התהליכים הללו גרמו לזינוק אדיר בביקוש לנדל"ן. אמנם נדמה שזו בפריחה מדהימה, אך צריך להיזכר שכמות ההיצע בשוק הייתה דלילה מלכתחילה וכעת לאור הביקוש הגבוה, כבר נראתה כמעט אפסית – דבר שגרם לכך שהמחירים החלו לעלות.

חשוב להבין: דירה למכירה שבעבר ביקרו בה כ-20 קונים פוטנציאליים, כעת נאלצה לקלוט 50 ואפילו 100 קונים שמתחילים להתחרות על הדירה, כך שעליית המחיר המתבקשת התרחשה באופן דרמטי למדי. כמה דרמטי? ובכן, חלק מהשכונות בהרצליה הפגינו עלייה חדה ביותר של 10%-15%.

המשקיעים חזרו בענק

גם בתחום ההשקעות כאמור התרחשו שינויים מהותיים. לא רק שהשקעות בחו"ל נעצרו במהלך 2020-2021 כך שמשקיעים השקיעו את כספם בארץ, גם ריבית המשקיעים ירדה בפועל מ-8% לריבית מדורגת של 5%-10%, באמצעות מהלך של שר האוצר דאז, ישראל כץ. במילים אחרות – כל מי שקנה במחיר נמוך חסך 3% במס עבור דירות של עד מיליון שקלים, דבר שגרם להצפת השוק מחדש במשקיעים ולעלייה נוספת, עד כדי 20% במקומות מסוימים בהרצליה.

אז מה צפוי בשנת 2022 בענף הנדל"ן?

לאור השינויים המפתיעים שכלל לא תאמו את התחזיות המקוריות של סוף 2019, כל מה שנותר כרגע הוא פשוט להמר. מצד אחד, יש לנו ממשלה מתפקדת לפי שעה והרבה תלוי בהמשך יציבותה. התקציב כבר עבר בקריאה ראשונה וסביר שיעבור לבסוף, כך שהשוק יתחיל להתייצב, גם אם עדיין לא נכנסו אליו חוקים ורפורמות חדשים.

יציב יותר, מתון יותר

היציבות כשלעצמה, מאפשרת לכולנו להירגע ולעשות חושבים. ולכן כל עוד היא תישמר, אנו צפויים לראות חזרה לשגרה בענף לאורך השנה. ככל שגם השמיים ייפתחו מחדש ותחזור אפשרות ההשקעות בחו"ל, ככל שיתרחשו שינויים במס (עליית מיסוי למשקיעים) וככל שיותר קונים ומשקיעים יעדיפו לחזור לישיבה על הגדר עד לאיזון מוחלט, המצב הכאוטי בשוק הנדל"ן ייבלם ויתמתן. זהו מצב שבו לא צופים מחירים בירידה, אלא עליית מחירים מתונה יותר של 2.5%-3% בשנת 2022, לעומת הקפיצה החריגה ב-10% ומעלה, כפי שביטאה השנה הנוכחית.

ליצירת קשר למכירה/קנייה:

הטלפון של דורון 050-4914444

אתר הבית של דורון: ראשי – כץ נדל"ן (kdre.co.il)

זירת הפייסבוק של דורון: דירות למכירה בהרצליה – דורון כץ | Facebook

 


להצטרפות לקבוצות הוואצאפ של "שרון און ליין"

קבוצת רעננה לחץ כאן

קבוצת הרצליה לחץ כאן

קבוצת רמת השרון לחץ כאן

קבוצת כפר סבא לחץ כאן

קבוצת כפר שמריהו לחץ כאן

לדף הפייסבוק של "שרון און לייין" לחץ כאן

לעמוד האינסטגרם של "שרון און ליין" לחץ כאן