עליית ריבית בנק ישראל בתחילת חודש אוקטובר התקבלה אצל בעלי הדירות ברגשות מעורבים. אין ספק שמדובר בעלייה חדה וחריגה שהביאה את הריביות לרמה של 2.75%. אלא שעלייה בשיעור שכזה נחשבת לפי שעה למקובלת כרגע בעולם ובנק ישראל שמעוניין להילחם הן באינפלציה והן בהשלכות על השקל במקרה שייפתחו פערי ריבית משמעותיים בינו לבין הדולר, פשוט לא יכול להישאר מאחור.

כמובן שאי אפשר להתעלם מהשלכות הריבית על התייקרות ההלוואות במשק, שמגדילה את ההחזר החודשי במאות ואולי גם אלפי שקלים בחודש, לאחר עשור ויותר שבו נלקחו הלוואות בריבית אפסית. לכך צריך להוסיף את העובדה שמשקי הבית נטלו על עצמם בשנים האחרונות משכנתאות גבוהות ביחס לעבר – בשיעורים של למעלה ממיליון שקלים לעומת שיעורים של 700-800 אלף שקלים עד לפני כשלוש שנים.

על פי תחזית בנק ישראל, הריבית במשק צפויה להגיע תוך שנה ל-3.5% כך שהחזר המשכנתא החודשי יתייקר בכ-750 שקלים בחודש בממוצע ויצור הכבדה לא מבוטלת על התזרים החודשי של כל משק בית.

אבל האם הדבר צריך לטלטל את השוק ולהרתיע רוכשי דירות חדשים ואת משפרי הדיור? לא בהכרח.

האם עליית הריבית טובה או רעה למשקיעי הנדל”ן?

ברמה הבסיסית, עליית ריבית מבטאת ערך כספי גדול יותר, כך שהמשקיעים בנדל”ן שמחפשים לעצמם אלטרנטיבות באופן תמידי, עוזבים בחלקם את השוק לטובת תשואה משמעותית יותר באפיקים אחרים. עד לפני כמה שנים משקיע נדל”ן בהרצליה יכול היה לקבל 5% תשואה בשנה, אך בשל עליית מחירי הדיור שלא תאמה את עליית השכירויות, ירדה התשואה הממוצעת והיא עומדת נכון להיום על 2.5%-2.7%.

וכך ברגע שהריבית על הפיקדונות הבנקאיים עלתה, נוצר חלון הזדמנויות שבמסגרתו יכול המשקיע להרוויח 3% בשנה בפיקדון בנקאי. אלטרנטיבה נוצצת יותר בהשוואה להשקעות הנדל”ן, תמורתן יקבל המשקיע רק 2.5% בשנה.

אז המשקיעים יצאו מעט מהתמונה. מה לגבי הקושי שנותר למחזיקי דירה שניה שנותרו בשוק? ובכן, מלבד אותה תשואה בשיעור של 2.5% בשנה, צריך להתייחס גם לעליית מחירי הנדל”ן, שהעלתה כשלעצמה את שווי הדירות עלו כ-מאות אלפים נוספים ואף מעל מיליון ש”ח. חלק מהנכסים עלו בשנה החולפת בכ-30%-50% ובזה הבנקים בהחלט לא יכולים להתחרות.

רכישת דירה שנייה בהון עצמי: את המשקיעים האלה המדינה לא לקחה בחשבון

מה לגבי בעלי דירה יחידה שלא נחשבים בעיני המדינה כ”משקיעים קלאסיים”? לפני כמה ימים הגיע אליי זוג, מעל גיל 60 ובעלי דירה משלהם. הם חסכו כל חייהם וכעת מעוניינים לדאוג לפנסיה ולעתיד הילדים באמצעות דירה להשקעה. בפועל מדובר הרי במהלך משתלם: שוק הנדל”ן צפוי להישאר יציב ב-10-15 השנים הבאות (גם במקרה של נפילה נקודתית, השוק יתקן את עצמו ויוסיף לעלות), בני הזוג מגיעים עם כספם ואינם זקוקים למימון ולכן עליית הריבית כלל לא תשפיע עליהם.

למעשה, משקיעים מהסוג הזה שהם כיום בני 40-50 ושמתכננים את הדרך שבה ידאגו בעוד 20-30 שנים לפנסיה, לא נלקחו כלל בחשבון כמשקיעים מבחינת המדינה (שביקשה לצמצם את נוכחותם בשוק הנדל”ן) ולכן ההשפעה היחידה מבחינתם תהיה על המשכנתא שכבר נלקחה.

ומה לגבי נוטלי המשכנתאות שמתמודדים כעת עם החזר חודשי מוגדל?

גם כאן קיימת צפירת הרגעה: על פניו, מי שקנה דירה לפני 5 שנים והחזיר 5,000 שקלים בחודש, היום נאלץ להחזיר כ-6,000 שקלים בחודש. אכן, הכבדה לא מבוטלת על התזרים החודשי.

אך מה קרה בחמש השנים האלה לדירה עצמה? בשל עליית מחירי הנדל”ן, הדירה הזו שנקנתה ב-2 מיליון שקלים לפני כחצי עשור, עוברת כבר היום את שווי ה-3 מיליון שקלים, כך שתיאורטית, אפשר למכור את הדירה, לסגור את המשכנתא ועדיין להותיר די הון עצמי לקניית משהו קטן יותר.

האם יש סיבה לדאגה בקרב זוגות צעירים שמעוניינים לקנות לעצמם דירה למגורים?

ענף הנדל”ן מבוסס על היצע וביקוש אמנם, אך הביקוש לא נובע רק מנוכחות המשקיעים בשוק אלא גם בשל העובדה שהאוכלוסייה הולכת וגדלה וזוגות רבים מחפשים את דירתם הראשונה. זוגות אלה כבר מגיעים מראש לקבלת המשכנתא בבנק עם תכנון תזרימי, שכמובן מתאים להחזר ברף הגבוה יותר, מבלי להתחשב כלל בהחזרים שהשתנו בעקבות עליית הריבית ושאינם נוגעים אליו.

אז עליית הריבית יעילה לשוק הנדל”ן?

עליית הריבית אמנם מקשיחה את ההחזרים החודשיים על המשכנתאות אך היא לא תשפיע כלל על מי שמעוניין לקנות דירה נוספת או דירה חדשה ויחידה. בפועל, המהלך מוציא החוצה חלק גדול מהמשקיעים הקלאסיים, מה שאמור להגדיל את ההיצע בשוק. אך כל עוד הביקוש ההתחלתי היה גדול ממילא ביחס להיצע הקיים, עזיבת המשקיעים לא תוכל לאזן אותו ממילא. בנסיבות האלה, עליית הריבית לא מטפלת מספיק בבעיית היצע הדירות ולכן צריך להתייחס לפתרונות אפשריים, אבל זה כבר סיפור לכתבה אחרת.

 ליצירת קשר למכירה/קנייה:

הטלפון של דורון – 050-4914444

אתר הבית של דורון: www.kdre.co.il

זירת הפייסבוק של דורון: www.facebook.com/katz.doron1