בעולם הנדל”ן הישראלי, דווקא שנת 2024, שנת מלחמת חרבות ברזל, סימנה תפנית מפתיעה במפת דירות היוקרה: רמת השרון, העיר השקטה והירוקה, מככבת בנתוני הרבעון השני של שנת 2024 במקום השני בארץ במספר עסקאות דירות היוקרה, מיד אחרי תל אביב.

עשר עסקאות של דירות יוקרה (לא בתים, וילות וקוטג’ים: רק דירות!) במחיר של מעל 10 מיליון שקלים – קפיצה דרמטית בהשוואה לעסקה בודדת בתקופה המקבילה בשנת 2023 – מספרות סיפור של שינוי מהותי בשוק.

יוקרה יד שנייה

הנתונים חושפים תופעה מעניינת במיוחד: בניגוד למגמה הארצית, שבה רוב עסקאות דירות היוקרה מתרכזות בפרויקטים חדשים, ברמת השרון שבע מתוך עשר העסקאות היו דווקא בדירות יד שנייה.

מרבית העסקאות הללו התרכזו ברובע הדר, מרכז העיר ההיסטורי, שעובר בשנים האחרונות מהפך של התחדשות עירונית.

השכונה, שבעבר התאפיינה בבנייה נמוכה יחסית של בנייני מגורים (וגם בתים פרטיים), הופכת בהדרגה למוקד של בנייה לגובה ומגדלי יוקרה, תוך שמירה על אופייה הייחודי.

מבחינת מחירים, רמת השרון מציגה נתון מפתיע נוסף: המחיר הממוצע לדירת יוקרה עומד על כ-11.6 מיליון שקלים, הנמוך ביותר מבין הערים המובילות בשוק היוקרה. לשם השוואה, בירושלים המחיר הממוצע מזנק ל-23 מיליון שקלים, ובתל אביב ל-16 מיליון שקלים.

פער משמעותי זה יוצר הזדמנות ייחודית עבור משקיעים ורוכשים המחפשים ערך בשוק היוקרה.

גבול תל אביב

במקביל לפריחת שוק היד השנייה, העיר רמת השרון מתחדשת בתחום דירות היוקרה, עם פרויקט פארק צפון השאפתני. מדובר בשטח, שצמוד לשכונות צפון תל אביב, ונמצא בתחום השיפוט של רמת השרון. הוא צמוד לפארק אקולוגי ענק.

המתחם, המשתרע על שטח של 824 דונם, מתוכנן בצפיפות נמוכה של 3.7 יחידות דיור לדונם, ועתיד לכלול 3,029 יחידות דיור. התכנון המוקפד משלב שטחים ירוקים נרחבים, כולל פארק אקולוגי בן 270 דונם, מוסדות ציבור מתקדמים ותשתיות מודרניות.

מה שמושך רוכשי דירות יוקרה לרמת השרון הוא השילוב הייחודי של איכות חיים גבוהה עם נגישות מצוינת למרכזי תעסוקה.

מערכת החינוך, הנחשבת לאיכותית בעיר, עם בתי ספר מובילים ותוכניות לימוד ייחודיות, מושכת משפחות צעירות בעלות יכולת כלכלית גבוהה.

המיקום האסטרטגי, עם גישה מהירה לצירי תחבורה מרכזיים ולמוקדי תעסוקה בתל אביב והרצליה פיתוח, מהווה יתרון משמעותי נוסף.

מגמה ארוכה

העלייה בשוק דירות היוקרה ברמת השרון נראית כמגמה ארוכת טווח ולא כתופעה חולפת.

ראש העירייה, באמצעות הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, מקדם תוכניות פיתוח משמעותיות, כולל הרחבת שטחי המסחר והתעסוקה, שיתמכו בערכי הנדל”ן לאורך זמן. במקביל, רמת השרון עוברת תהליך של מיצוב מחדש כאלטרנטיבה איכותית לצפון תל אביב, ולשכונות היוקרה של הרצליה.

בתחום דירות היוקרה – יש לרמת השרון יתרון מחיר.

המחסור בקרקעות זמינות לבנייה חדשה צפוי לתמוך במחירים ולדחוף לפרויקטים נוספים של התחדשות עירונית ברמת השרון.

עבור משקיעים ורוכשים, רמת השרון מייצגת כרגע הזדמנות ייחודית: אפשרות לרכוש דירת יוקרה בעיר המציעה איכות חיים ברמה גבוהה, במחירים שעדיין נמוכים משמעותית מאלו של תל אביב. עם זאת, חלון ההזדמנויות הזה עשוי להיסגר בהדרגה, ככל שהעיר תמשיך להתפתח, ולמשוך אליה רוכשים נוספים מהמעגל הראשון של שוק היוקרה.

המגמות הנוכחיות מצביעות על כך שרמת השרון מתבססת כשחקנית משמעותית בשוק דירות היוקרה, עם פוטנציאל צמיחה משמעותי בשנים הקרובות.

הכותב הוא שמאי מקרקעין ועורך דין, בעל משרד שמאי מקרקעין בתל אביב.

שמאי מקרקעין ד״ר אסף גסטפרוינד. צילום: סטודיו Dama