על הנייר, זה נראה כמו אחד האקזיטים הגדולים של תוכנית "מחיר למשתכן": דירות 4 חדרים שנרכשו בשכונת גליל ים בהרצליה במחיר ממוצע של כ-1.77 מיליון שקלים, מוצעות כיום למכירה במחיר חציוני של כ-4.09 מיליון שקלים. הפער מגיע לכ-2.32 מיליון שקלים – אבל זה עדיין לא הסכום שנשאר לזוכים בכיס.

בדיקת יד2 עבור "מעריב" מלמדת על השינוי החד שעובר שוק הדיור בשכונה. בין ינואר ליולי 2023 הוצעו למכירה בגליל ים 170 דירות, ואילו בתקופה המקבילה בשנת 2026 הגיע מספרן ל-539. מדובר בזינוק של כ-217%, או יותר מפי שלושה.

באותה תקופה ירד המחיר החציוני המבוקש לדירת 4 חדרים מ-4.65 מיליון שקלים ל-4.09 מיליון שקלים. מדובר בירידה של 560 אלף שקל, שהם כ-12%.

הנתונים אינם מעידים כי 539 דירות עומדות כיום למכירה במקביל, אלא על מספר הדירות שהוצעו במהלך שבעה חודשים. גם המחירים הם המחירים שהתבקשו במודעות, ולא בהכרח המחירים שבהם הושלמו העסקאות. למרות זאת, השינוי החד בהיקף ההיצע ובמחירים המבוקשים מצביע בבירור על שינוי ביחסי הכוחות בין המוכרים לקונים.

כמה הרוויחו הזוכים על הנייר?

דירות 4 חדרים בגליל ים נמכרו לזכאי "מחיר למשתכן" במחירים שהחלו בכ-1.7 מיליון שקלים. ניתוח שמאי שנערך בשעתו עבור משרד הבינוי והשיכון העמיד את המחיר הממוצע על כ-1.77 מיליון שקלים, לעומת שווי שוק של כ-2.47 מיליון שקלים באותה תקופה.

המשמעות היא שההנחה המקורית שקיבלו הזוכים עמדה בממוצע על כ-700 אלף שקלים לדירת 4 חדרים. מאז עלה ערך הדירות בשכונה במידה ניכרת.

כלומר, זוכה שרכש דירת 4 חדרים במחיר הממוצע ומצליח למכור אותה במחיר החציוני המבוקש כיום, מציג לכאורה רווח של יותר מ-2.3 מיליון שקלים. אלא שהחישוב הזה מתעלם משורה ארוכה של הוצאות שנצברו לאורך הדרך.

למה 2.32 מיליון שקלים אינם הרווח האמיתי?

מחיר הזכייה אינו בהכרח המחיר הסופי ששולם עבור הדירה. בחלק מהפרויקטים התווספה הצמדה למדד תשומות הבנייה, ובעלי דירות רבים השקיעו בשינויי דיירים, שדרוג המטבח, מיזוג, ריצוף ועבודות נוספות.

לכך יש להוסיף את עלויות המימון. מי שרכש את הדירה באמצעות משכנתא שילם לאורך השנים ריבית, ביטוחים ועמלות. העלייה החדה בריבית בשנים האחרונות הגדילה במקרים רבים את ההחזר החודשי ואת העלות הכוללת של ההלוואה.

במכירה עצמה עשויות להתווסף הוצאות תיווך, שכר טרחת עורך דין ולעיתים גם חבות מס, בהתאם לנסיבותיו של כל בעל דירה. מי שלא התגורר בדירה ושכר במקביל דירה במקום אחר, נשא גם בעלויות מגורים לאורך תקופת ההמתנה – אם כי מנגד ייתכן שקיבל הכנסות מהשכרת הדירה בגליל ים.

גם המחיר של 4.09 מיליון שקלים אינו מחיר עסקה ודאי. מדובר במחיר חציוני מבוקש, ובשוק שבו מאות דירות מוצעות למכירה, חלק מהמוכרים עשויים להתפשר ולסגור עסקה במחיר נמוך יותר.

לכן, אי אפשר לקבוע שכל אחד מהזוכים הרוויח נטו 2.32 מיליון שקל, וגם אין מספר אחד שמתאים לכולם. הרווח תלוי במחיר המדויק ששולם, בגובה המשכנתה, בעלויות השדרוג, בתקופת ההחזקה, בהכנסות משכירות ובמחיר המכירה בפועל.

עם זאת, גם לאחר קיזוז ההוצאות, נראה כי זוכים רבים צפויים לסיים את העסקה עם רווח בן שבע ספרות. מדובר ברווח משמעותי מאוד ביחס להון העצמי שהושקע ברכישה.

לא כל הרווח הגיע מהמדינה

גם את הפער בין מחיר הרכישה למחיר הנוכחי אי אפשר לייחס כולו להטבה הממשלתית. ההנחה המקורית עמדה על כ-700 אלף שקל בממוצע לדירת 4 חדרים, בעוד יתרת העלייה נבעה גם מהתייקרות שוק הדיור, מהתפתחות השכונה וממיקומה המבוקש של גליל ים.

השכונה ממוקמת בדרום-מערב הרצליה, סמוך למחלף שבעת הכוכבים, לנתיבי איילון, לתחנת הרכבת, לפארק הרצליה, לאזור התעסוקה של הרצליה פיתוח ולצירים המובילים לתל אביב. בשנים שחלפו מאז ההגרלות היא הפכה משכונה בתכנון לאחת השכונות המבוקשות והיקרות באזור.

גם בעלי דירות שרכשו נכסים בשוק החופשי בהרצליה לפני שבע או שמונה שנים נהנו מעליית מחירים. ההבדל הוא שזוכי "מחיר למשתכן" התחילו את הדרך במחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק ובמקרים רבים עם הון עצמי נמוך יותר. לכן, שיעור התשואה שלהם על ההון העצמי עשוי להיות גבוה במיוחד.

למה מאות דירות יוצאות למכירה עכשיו?

במכרזים הראשונים בגליל ים שווקו כ-1,200 דירות במסגרת "מחיר למשתכן", מתוך כ-1,500 דירות. המשמעות היא שכ-80% מהדירות באותו גל שיווק יועדו לזכאי התוכנית.

על הזוכים נאסר למכור את הדירות במשך שבע שנים ממועד הזכייה בהגרלה או חמש שנים ממועד קבלת טופס 4 – לפי המועד המוקדם מביניהם. החל משנת 2024 החלו דירות רבות להשתחרר מהמגבלה.

חלק מהזוכים רכשו את הדירות למגורים, אך אחרים התגוררו בערים אחרות, השכירו את הנכס והמתינו למועד שבו יוכלו לממש אותו. יש גם משפחות שמעוניינות לעבור לדירה גדולה יותר, לשנות אזור מגורים או להשתמש בהון שנצבר לצורך רכישה אחרת.

כך נוצר מצב שבו בעלי דירות רבים קיבלו אפשרות למכור בתוך פרק זמן דומה. כאשר עשרות דירות בעלות מאפיינים קרובים מוצעות בשכונה במקביל, המוכרים מתחרים לא רק בפרויקטים החדשים, אלא גם זה בזה.

לזוכי "מחיר למשתכן" יש במקרים רבים מרווח גדול יותר להורדת המחיר, משום שהם רכשו את הדירה בהנחה משמעותית. גם מכירה במחיר נמוך ממחירי השיא של השכונה עדיין עשויה להשאיר בידיהם רווח גדול. התוצאה היא לחץ על כלל מחירי הדירות בגליל ים, לרבות דירות שנרכשו מלכתחילה בשוק החופשי.

בשוק השכירות קרה ההפך

בעוד היצע הדירות למכירה זינק, היצע הדירות להשכרה הצטמצם. בין ינואר ליולי 2023 הוצעו להשכרה בגליל ים 341 דירות, לעומת 231 דירות בתקופה המקבילה בשנת 2026 – ירידה של כ-32%.

שכר הדירה החציוני המבוקש לדירת 4 חדרים עלה במקביל מ-9,200 שקל ל-11 אלף שקלים  בחודש. מדובר בתוספת של 1,800 שקלים ובעלייה של כמעט 20%. בשנה האחרונה לבדה נרשמה עלייה של קרוב ל-12%.

אחד ההסברים האפשריים הוא שחלק מהדירות שהושכרו במשך השנים הועברו למסלול המכירה לאחר שפגה המגבלה. כך נוצרו בשכונה שני כוחות הפועלים בכיוונים מנוגדים: יותר דירות עומדות למכירה ולוחצות את המחירים כלפי מטה, בעוד שמספר הדירות הזמינות לשוכרים קטן ושכר הדירה עולה.

גם התשואה התיאורטית השתפרה. בשנת 2023, שכר דירה חודשי של 9,200 שקלים ביחס למחיר מבוקש של 4.65 מיליון שקל שיקף תשואה שנתית ברוטו של כ-2.4%. כיום, שכר דירה של 11 אלף שקל ביחס למחיר מבוקש של 4.09 מיליון שקל משקף תשואה של כ-3.2% ברוטו. החישוב אינו כולל הוצאות תחזוקה, מסים, תקופות שבהן הדירה אינה מושכרת ועלויות מימון.

הזוכים הרוויחו, אבל השוק כבר השתנה

המסקנה העולה מהנתונים מורכבת יותר מהטענה שלפיה הזוכים קיבלו מיליונים במתנה. זוכי "מחיר למשתכן" בגליל ים אכן רכשו דירות בהנחה גדולה ונהנו מעליית ערך חריגה, אך חלק ניכר מהעלייה נבע מהשוק, ממיקום השכונה ומהתפתחותה לאורך השנים.

כעת, כאשר מאות דירות משתחררות למכירה, גם הזוכים נאלצים להתמודד עם תחרות, ירידת מחירים וכוח מיקוח גדול יותר של הקונים. מי שמכר בשיא עשוי היה לרשום רווח גבוה יותר. מי שמוכר כיום עדיין צפוי ברוב המקרים ליהנות מאקזיט מרשים – אבל לא בהכרח מהסכום שמתקבל מחיסור פשוט בין מחיר הזכייה למחיר המופיע במודעה.