אחד מנכסי הנדל"ן המסחרי המורכבים והבעייתיים בהרצליה, קניון ארנה, עומד בפני השינוי הגדול בתולדותיו. 23 שנים לאחר שנפתח במרינה, המבנה ששורה ארוכה של בעלים לא הצליחו להפוך אותו למרכז קניות הומה ומשגשג, על אף מיקומו היוקרתי הייחודי על חוף ימה של הרצליה, צפוי להתפרק לשבעה חלקים; ולהפוך למתחם חדיש המורכב ממבנים עצמאיים, עם רחבות ומעברים פתוחים שיחברו בין אזור התעסוקה של הרצליה פיתוח, לבין המרינה וחוף הים.

קבוצת הבעלים הנוכחית, בהובלת קבוצת ריאליטי, מעריכה את ההשקעה במהלך בכ־200 מיליון שקל. היתר לעבודות הריסה כבר התקבל מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה, והעבודות מתוכננות להתחיל באוקטובר 2026, ולהתבצע בשלבים. היזמים כבר הגישו לוועדה המקומית בקשות להיתרי בנייה – לאחר ההריסה – הכול במסגרת התב"ע הקיימת בהרצליה, כלומר מבלי להוסיף על זכויות הבנייה המותרות בה כיום.

המהפך הרעיוני והעסקי מרחיק-הלכת, יש שיאמרו אמיץ, לא נולד בחלל ריק. בדיקת ההיסטוריה התכנונית של קניון ארנה מגלה כי כבר לפני כעשור הגיעו בעליו הנוכחיים למסקנה שהבעיה של המתחם אינה רק תמהיל החנויות, אלא גם המבנה עצמו והניתוק שלו מהים.

מסעדת אבולעפיה בחזית קניון ארנה בהרצליה. צילום: שרון אונליין

ההבטחה הגדולה של מוטי זיסר

קניון ארנה נפתח ב־2003 ביוזמת איש העסקים מוטי זיסר ז"ל. ההשקעה בהקמתו הוערכה בכ־153 מיליון דולר – סכום חריג לקניון בישראל באותה תקופה. למרות מיקומו יוצא הדופן על המרינה, הקניון תוכנן ברובו כמבנה סגור, המפנה את הפעילות פנימה.

הקניון התקשה במשך השנים להגיע לביצועים מרשימים. ב־2007 מכר זיסר את ארנה לחברת מנופים פיננסיים של אנשי העסקים ג'קי בן זקן ואברהם נניקשווילי תמורת כ־546 מיליון שקל. הבעלים החדשים השקיעו עשרות מיליוני שקלים בשיפוץ, שינו את תמהיל החנויות, וניסו למתג מחדש את המקום בתור "פאשן ארנה". גם המהלך הזה לא חולל את השינוי המיוחל.

בהמשך עברה השליטה בחברת מנופים לידי איש העסקים השווייצרי, מרקוס וובר, והקניון שינה את שמו לארנה גרופ.

הנתונים לקראת המכירה הבאה המחישו את מצבו של הקניון: ב־2015 עמדה התפוסה על כ־82%, ההכנסות ירדו, דמי השכירות הממוצעים ירדו מכ־117 לכ־96 שקל למ"ר וה־NOI (הכנסה תפעולית נטו, כלומר סכום הכסף שנשאר אחרי שגובים את כול ההכנסות, ומנקים את כול ההוצאות התפעוליות) הסתכם בכ־16.1 מיליון שקל בשנה.

ריץ קרלטון במרינה הרצליה. צילום: שרון אונליין

546 מיליון הפכו ל־335 מיליון

ב־2016 הגיע מפנה המשמעותי. קבוצת משקיעים בהובלת קרן ריאליטי רכשה את ארנה תמורת 335 מיליון שקל – כ־211 מיליון שקל פחות מהמחיר ששולם עבורו תשע שנים קודם לכן. קבוצת הבעלים החדשה כללה את ריאליטי ושותפה קנדית, שהחזיקו יחד 65% מהזכויות, קבוצת הפניקס עם 25%, וקבוצת טייגר ג'וי ששייכת לבעלי תדהר, גיל גבע ומרק וייסמן, עם 10%.

בשנת 2026 הגדילו בעלי תדהר את אחזקותיהם (הישירות והעקיפות), ע"י רכישת מניות שביצעה קבוצת תדהר עצמה. באוגוסט השנה רכשה חברה בת של קבוצת תדהר זכויות המשקפות 8% מהקניון ומהחניון במתחם ארנה, תמורת 56.2 מיליון שקל. מתוכם 48.2 מיליון שקל עבור הזכויות בקניון, ועוד 8 מיליון שקל עבור החניון.

החברה הבת הזו מחזיקה גם ב־50% ממלון ריץ־קרלטון שמעל המתחם, יחד עם אשת העסקים הקנדית, קיילן שרמן. אחד משבעת המבנים העתידיים צפוי לשמש את תדהר. בשורה התחתונה, מבנה האחזקות בקניון ארנה כיום, הוא כזה: קרן ריאליטי והמשקיעים ששותפים עימה 59%, הפניקס 25%, קבוצת טייגר ג'וי של בעלי השליטה בתדהר 8% וקבוצת תדהר עצמה 8%.

רחבת המסעדות במרינה הרצליה. צילום: שרון אונליין

האדריכל הבריטי גויס לתכנון

כבר ב־2017 החלו הבעלים הנוכחיים לקדם תפיסה חדשה לארנה. נבחנו חללי עבודה, מרפאות, חדרי כושר, מרכז כנסים, מסעדות ושימושים נוספים. לצורך התכנון נשכר משרדו של האדריכל הבריטי, נורמן פוסטר, יחד עם המשרד הישראלי ישר אדריכלים.

בינואר 2018 נתנה הוועדה המקומית בהרצליה, בהובלת ראש העיר הקודם, משה פדלון, אור ירוק לקידום תוכנית, שנועדה לפתוח את המבנה לסביבתו. אחד העקרונות המרכזיים היה ביטול אופי "הקופסה הסגורה" ויצירת מעברים ורחובות פתוחים.

באוקטובר אותה שנה קיבלה התוכנית גם את אישורה של הוועדה הארצית לשמירת הסביבה החופית, ולחוף, שראתה בחיוב את פתיחת המתחם, והמעברים הציבוריים והפיכת החזיתות האטומות לחזיתות פעילות.

כך ייראה קניון ארנה אחרי המהפך. הדמיה: סטודיו 84

אבל אז הגיעה בעיה תכנונית

המתכננים שנשכרו הצביעו על כמה בעיות במבנה הקיים: חללים פנימיים לא יעילים, ניתוק מהסביבה, אטימות כלפי חוץ וחוסר המשכיות של מערכות ניוד הולכי הרגל בין הקניון, המרינה וחוף הים. בעיה נוספת הייתה שיעור גבוה במיוחד של שטחי שירות ומעברים. בקניון ארנה, המסדרונות ומעברים התקרבו לכ־60% מהשטחים, לעומת פחות מ־30% בקניונים אחרים. בעלי הנכס ביקשו לייעל את החלוקה ולהמיר חלק מהשטחים לשימושים מניבים יותר.

אולם התהליך לא התקדם במסלול חלק. התוכנית, הר/מק/2410/א, שכונתה "התחדשות הארנה במרינה הרצליה", ביקשה לבצע את ההתחדשות ללא הגדלת השטח הבנוי הכולל וללא שינוי השימושים המותרים. ב־2019 התערבה הוועדה המחוזית ת"א, וקבעה כי חלק מהשינויים המבוקשים, ובעיקר המרת שטחי שירות לשטח עיקרי למסחר, אינם בסמכות הוועדה המקומית הרצליה, שכאמור, תמכה במהלך. בעקבות זאת הועבר הטיפול למסלול המחוזי והתהליך התכנוני התעכב.

רעיונות אחרים שהועלו לאורך הדרך, כגון בניית מגדל מעורב שימושים מעל לקניון, שיכלול גם מגורים, נפסלו על ידי ולחוף.

המרינה בהרצליה. צילום: עמוס קורן

2025: ויתור על מודל הקניון

בפברואר 2025, על רקע עזיבת פקטורי 54 ומותגים נוספים לביג פאשן גלילות, הבהירו בריאליטי כי הבעלים אינם רואים עוד בארנה קניון קלאסי לטווח הארוך. החזון שעליו דובר כלל תעסוקה, כנסים, אירועים, הסעדה ופנאי. אבל יחד עם זאת, באותה עת הבעלים עדיין קיוו לקבל אישור סטאטוטורי להגדלת זכויות בנייה למשרדים, למלונאות ולמגורים.

עיריית הרצליה והוועדה המקומית הרצליה תמכו גם בתוכנית זו, כדי להציל את הפרויקט הרדום, אבל ולחוף והוועדה המחוזית ת"א לא אישרו להתקדם במסלול של תב"ע נקודתית ייחודית לקניון ארנה (שתחרוג מתוכנית המתאר הכוללנית). לאחר שנסתם הגולל על אופציה זו, הגו בעלי קניון ארנה את תוכנית הפיצול לשבעה מבנים, במקום להסתמך על קניון אחד גדול ובו מספר רב של חנויות.

7 מבנים עם הפנים אל הים

על פי התכנון העדכני, המבנה הקיים יחולק לשבעה מבנים עצמאיים בני שתי קומות, כול אחד. יחד הם ישתרעו על כ־31 אלף מ"ר, וכל אחד מהם יהיה בשטח של כ־3,500 עד 6,000 מ"ר. לכל מבנה מתוכנן גג פתוח הפונה לים.

בין המבנים ייווצרו צירי הליכה, רחבות ומעברים פתוחים לשמיים, שאמורים ליצור רצף להולכי רגל בין החלק המערבי של אזור התעסוקה הרצליה פיתוח, לבין המרינה והים. המתחם אמור לכלול כ־1,400 מקומות חניה.

התמהיל שאליו מכוונים הבעלים כולל מלונאות ואירוח, קולינריה, תרבות ופנאי, וולנס ואסתטיקה, מסחר ושירותי שיט.

שינוי המודל העסקי של ארנה

התוכנית החדשה נמצאת, כול כולה, בסמכות הוועדה המקומית הרצליה מפני שאינה חורגת מהתב"ע הכוללנית של העיר. בעיקרון, רובה יכול להתבצע באמצעות היתרי בנייה, שמנפיקה הוועדה המקומית. אולם המהלך אינו רק אדריכלי. שבעת המבנים מתוכננים כך, שיוכלו לתפקד כנכסים עצמאיים, לרבות אפשרות לבעלות נפרדת ולהפעלה נפרדת. מדובר בשינוי מהותי לעומת קניון המנוהל כמקשה אחת על ידי קבוצת בעלים אחת.

כאן נכנסת לתמונה עיריית הרצליה באמצעות הוועדה המקומית. ריבוי בעלים לשבעה נכסים נפרדים, במיקום כה נדיר לחוף ימה של הרצליה, זוהי אופרה אחרת מאשר קבוצת בעלים רצינית אחת, ובעלת כיס עמוק, בהובלת קרן ריאליטי.

גורמים בכיריים בעירייה מסרו השבוע למקומון הדיגיטלי, שרון אונליין, כי סוגייה זו תישקל בכובד ראש לפני שיוצאו היתרי הבנייה לפרויקט. בין הייתר, כדי שהעירייה לא תמצא את עצמה בעתיד מתמודדת מול בעלים מרובים, אם יהיו תוכניות בינוי או התחדשות עירונית באזור, כתוצאה מהקמת שכונת הענק העתידית "חוף התכלת" מדרום למתחם המרינה.

הבייבי של יריב פישר ופביאן

למה זה כול כך חשוב לעירייה? מפני שתוכנית "חוף התכלת", הר/2200/א, שכוללת אלפיים דונמים על אחת מחטיבות הקרקע היקרות והנחשקות במדינה, היא תוכנית הדגל של ראש העירייה, יריב פישר, וממלא מקומו, אייל פביאן, שעומד בראש ועדת המשנה לתכנון ובנייה בהרצליה.

היא מהווה כ-10% מכלל שטחי העיר הרצליה, וחולשת על כול השטח הפתוח והדיונות, שבין חוף הצוק בת"א וקמפוס WIX בצומת גלילות (מדרום), לבין רחוב אבא אבן, המרינה וקמפוס מייקרוסופט בהרצליה (מצפון). ממערב תוחם אותה חוף הים, וממזרח כביש החוף (כביש 2). בקיצור – מדובר בהמשך הצפוני, ההרצלייני, של "רובע שדה דב" בתל אביב.

בחוף התכלת צפויים להיבנות 12,500 יחידות דיור, 512 אלף מ"ר תעסוקה, 134 אלף מ"ר מלונאות ו-69 אלף מ"ר שטחי מסחר. לאורכה של השכונה העתידית תעבור הרכבת הקלה (הקו הירוק) ויוקמו בה מגדלי מגורים בני 30 קומות, לצד מבנייני מגורים בני 15 קומות. לאורך דרך הים יוקמו בניינים בני 6 קומות. התוכנית הזו היא "הבייבי" של יריב פישר ואייל פביאן.

לפני כמה שבועות הם פרסמו טיוטת תוכנית למתחם הראשון בחוף התכלת, מתחם מספר 1 מתוך סה"כ שלושה מתחמים, שחולש על 595 דונם בין רחוב אבא אבן בצפון, דרך הים במערב, רחוב אלטנוילנד בדרום ורחוב ישעיהו ליבוביץ' במזרח. ייבנו בו כ-4,000 יחידות דיור בתמהיל מגוון: מגורים רגילים, דיור להשכרה ארוכת טווח בהישג יד (לפחות 25%) ודיור עירוני בהישג יד. כמו כן, מתוכננים שטחי מסחר ותעסוקה, מלון, מבני ציבור (בתי ספר, גני ילדים, מתנ"סים) ופארקים.

תכנית "חוף התכלת" בהרצליה. צילום הדמיה: קייזר אדריכלים

העירייה תשקיע 100 מיליון 

השינוי בקניון ארנה מתוכנן להתחבר למהלך נפרד שמקדמת עיריית הרצליה במרינה. החברה העירונית לפיתוח תיירות בהרצליה מקדמת שדרוג של המרינה, ושל המרחב הציבורי שסביבה, בהשקעה המוערכת ביותר מ־100 מיליון שקל. המהלך אמור לכלול שדרוג תשתיות ומערכות העגינה וכן חידוש והרחבת הטיילת ורחבת המרינה.

מבחינת קניון ארנה, המשמעות היא שהפרויקט הפרטי אינו מתרחש לבדו. אם שני המהלכים יבוצעו כמתוכנן, גם המתחם המסחרי וגם המרחב הציבורי המקיף אותו, יעברו שינוי משמעותי מאוד.

יריב פישר. צילום: עיריית הרצליה

העבודות יחלו באוקטובר 26

העבודות בקניון ארנה מתוכננות להתחיל באוקטובר 2026, ולהתקדם באופן מדורג, כדי לצמצם את הפגיעה בפעילות המסחרית והימית הקיימת באזור. זה יהיה רגע דרמטי עבור המתחם, שחווה תלאות רבות, ומעולם לא הצליח לממש את הפוטנציאל העצום שגלום בו.

שאלת 200 מיליון השקל, היא האם הפעם יצליחו בעלי הקניון, להעיר את ענק-הנדל"ן-על-הים מתרדמה בת 23 שנה? את התשובה נדע, כאשר החזון התכנוני והעסקי החדש שלהם בתחומי פנאי, מלונאות, קולינריה, תרבות, וולנס ושירותי שיט, ייתרגם לחוזים חתומים עם מפעילים, שוכרים ורוכשים.

אבל דבר אחד כבר בטוח: ביצים גדולות – יש להם.

אייל פביאן סגן ראש עיריית הרצליה ויו״ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. צילום: פרטי