משא ומתן מתקדם, שמנהלת עיריית רמת השרון בהובלת ראש העיר, איציק רוכברגר, עם רשות מקרקעי ישראל ומשרדי האוצר והשיכון, על "הסכם גג" ענק לפיתוח שכונות המגורים ואזורי התעסוקה החדשים בשולי רמת השרון, קרוב לסיום וצפוי להיחתם אחרי פסח 2025.

על פי הידוע בשלב זה, מדובר בסכום של 2.5 מיליארד שקלים לתשתיות-על, וסכום נוסף, המוערך בהיקף דומה, לתשתיות צמודות.

חישוב התשתיות הצמודות נאמד בלפחות 100 אלף שקלים ליחידת דיור. בארבעת האזורים, שעליהם יחול הסכם הגג, צפויות להיבנות 26,336 יחידות דיור חדשות. לצידן של שכונות המגורים החדשות הנ"ל ייבנו אזורי תעסוקה ומסחר עצומים בהיקף כולל של מעל 2.5 מיליון מ"ר בנויים.

ארבעת האזורים

הסכם הגג יחול בשלב א' על ארבעה אזורים בשטח השיפוט של רמת השרון:

האחד – אזור רצועת הנופש (אצטדיון הטניס) בדופן שכונות המשתלה ונווה שרת בתל אביב, המכונה גם תוכנית רש/1084, שם ייבנו 3,554 דירות חדשות.

השני – אזור פי גלילות, שבו יקומו 16,782 דירות חדשות, המכונה תמ"ל 3007.

השלישי – אזור גלילות צפון מערב, היכן שממוקם כיום ביג פאשן גלילות (ועד לצומת הסירה), ממערב לנתיבי איילון. ייבנו שם 2,505 דירות חדשות במסגרת תוכנית רש/616.

הרביעי – אזור גלילות צפון מזרח, ממול ביג פאשן גלילות ממזרח לנתיבי איילון, שם ייבנו 2,660 דירות חדשות. תוכנית זו מכונה רש/760.

תע"ש והמערבית

בשלב ב', בעתיד הרחוק, יורחב הסכם הגג ויכלול גם את שטחי תע"ש רמת השרון והשטחים בהם שוכנים כיום בסיסי קהילת המודיעין, המכונים "רמת השרון המערבית".

בין עיריית רמת השרון, לבין משרד האוצר ורשות מקרקעי ישראל הייתה התגוששות, סביב שטחי תע"ש ורמת השרון המערבית. המדינה לחצה להכליל אותם בהסכם הגג, ומנגד, טען ראש עיריית רמת השרון, רוכברגר, כי שטחים אלו אינם זמינים לבנייה.

לבסוף גובשה פשרה, לחלק את הסכם הגג לשני שלבים, כאשר תחילת ביצוע שלב ב' מותנית בכך שלפחות 50% משלב א' יושלם ותוכניותיו יופקדו ויקבלו תוקף.

רוכברגר דחף

חתימת הסכם הגג, בהנחה שהוא שומר על האינטרסים של רמת השרון, מהווה הישג אסטרטגי לראש העיר, איציק רוכברגר, וגם למי שהוביל בשנה האחרונה את המשא ומתן מטעמו מול רשות מקרקעי ישראל – ראש מנהלת הסכם הגג ברמת השרון, אילן חדד.

למעשה, הסכם הגג של רמת השרון היה אמור להיחתם כבר בתאריך 18 במרץ 2025, אולם נידחה עקב כניסתו לתפקיד של מנכ"ל חדש לחברה הכלכלית העירונית "רימונים", מאיר דהן.

מאחר וחברת "רימונים", על פי תוכניתו של רוכברגר, היא זו שתקבל לפחות מחצית מהסכום העצום הזה לניהול פרויקטים של פיתוח תשתיות בשכונות החדשות של רמת השרון, הוחלט לדחות את החתימה על הסכם הגג עד לאחר פסח, כדי שיהיה לדהן זמן ללמוד את ההסכם הסבוך והכול כך חשוב לעתיד העיר.

מהו הסכם גג

בהתאם להחלטת ממשלה מספר 768 מיום 29.09.2013, חותמים רשות מקרקעי ישראל, משרד האוצר ומשרד הבינוי והשיכון על הסכמי הגג עם רשויות מקומיות ברחבי הארץ, כדי לקדם בניית עשרות אלפי דירות חדשות. ההסכמים נועדו להזרים לרשויות המקומיות כספים לפיתוח תשתיות לשכונות החדשות, עוד לפני שתאוכלס הדירה הראשונה, מקופת רשות מקרקעי ישראל.

ההסכמים הללו כדאיים למשרד האוצר ולרשות מקרקעי ישראל משתי סיבות: האחת, כלכלית, רוב הקרקעות שמשווקות ליזמים, הן בבעלות רשות מקרקעי ישראל, וקופת האוצר נהנית מההשבחה; והשנייה, לממשלה יש אינטרס לסגור את הפער בתחום הדיור, בישראל חסרות כיום 100 אלף דירות.

מצב זה גורם לכך, שהאינטרס של רשות מקרקעי ישראל והאוצר הוא לצופף את השכונות החדשות, ולבנות כמה שיותר, בעוד הרשויות המקומיות מעדיפות לקלוט פחות תושבים חדשים – ולקבל יותר אזורי תעסוקה ושטחים פתוחים ירוקים. מכאן החשיבות, של ניהול משא ומתן עיקש ונחוש מול רשות מקרקעי ישראל, הן על כמות יחידות הדיור, והן על היקף שטחי התעסוקה, מימון התשתיות השונות ופריסת הריאות הירוקות.

בתמורה לקבלת מיליארדים מרשות מקרקעי ישראל, לפיתוח תשתיות, מתחייבת הרשות המקומית להנפיק היתרי בנייה לעשרות אלפי יחידות דיור בפרק זמן קצר. ההסכם מבטיח קיצור דרמטי של משך פיתוח השכונות החדשות והקמתן, ויש בו טבלאות מדויקות, שמחייבות את כול הצדדים, מתי ישווקו הקרקעות, מתי ייסללו הכבישים ותשתיות המים והביוב והניקוז, מתי יוקמו מוסדות החינוך והפארקים, והכי חשוב – מתי יינתנו היתרי הבנייה לפרויקטים החדשים למגורים.

תשתיות על וצמודות

הסכם הגג מגדיר שני סוגי תשתיות, שתממן המדינה (באמצעות רשות מקרקעי ישראל), והיא תתקצב לשם כך את הרשות המקומית.

תשתיות העל – תשתיות הנדרשות לתוכנית כולה, כגון כבישים עורקיים ראשיים ומחלפים, מערכות מים וניקוז, מערכות ביוב כלל אזוריות, תיעול, מכוני טיהור שפכים, תחנות שאיבה מרחביות ועוד.

תשתיות צמודות – עבודות פיתוח הקשורות ישירות לפיתוח השטחים הספציפיים במסגרת תוכניות בניין עיר, כגון הכבישים הפנימיים בשכונות החדשות, המדרכות והשבילים, התקנה וחיבור של קווי ביוב בכול שכונה חדשה למערכת הביוב האזורית, ניקוז ותיעול מים ברחובות החדשים, קווי תאורה ופיתוח סביבתי משלים.

התשתיות הצמודות כוללות גם מבני ציבור המוגדרים חובה כגון בתי ספר, גני ילדים, מעונות יום, מתנ"סים, בתי כנסת ומקוואות.

אילן חדד ראש מנהלת הסכם הגג ברמת השרון ומנהל פרויקט גלילות צפון. צילום: פרטי