מערבית לרחוב “דרך הפארק” ברעננה, לאורך שטח של 1,065 דונמים, מתוכנן לקום רובע חדש שיהווה את אחד הפרויקטים המשמעותיים ביותר בתולדות העיר.

תוכנית “רעננה מערב” (רע/2030), שקודמה על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ”י), ואושרה סופית בנובמבר 2023, אינה עוד שכונה: היא התרחבות דרמטית של העיר לכיוון מערב, והשפעתה תהיה מורגשת הרבה מעבר לגבולותיה.

שנת 2025: מתחילים את המימוש

בינואר 2025, פחות משנה לאחר אישור התוכנית, פרסמה רמ”י את המכרז הראשון שכולל 1,542 יחידות דיור ב-7 מתחמים.

זוהי רק הסנונית הראשונה מתוך כ-6,040 יחידות דיור המתוכננות להיבנות בשכונה, בנוסף ל-500 יחידות דיור מוגן.

התוכנית כוללת גם שטחי תעסוקה בהיקף של כ-68,000 מ”ר ושטחי מסחר נרחבים של כ-66,000 מ”ר.

ברמ”י תיארו את התוכנית כמשמעותית באזור ביקוש, המציעה מרחב אורבני באיכות חיים גבוהה המשלב תמהיל מגורים לצד פארק מטרופוליני, תוך נגישות מתאימה לאזור תעסוקה חדש, מבני ציבור ושטחי מסחר.

לראשונה: מחיר מטרה ברעננה

הכללת רעננה בתוכנית “מחיר מטרה” הממשלתית, במסגרת תוכנית רעננה מערב, מתרחשת בפעם הראשונה בעיר.

המכרז הראשון שפורסם מעיד על היקף ההטבה: 80% מהדירות (1,234 מתוך 1,542) יימכרו במחיר מטרה, עם הנחה משמעותית של כחצי מיליון שקל לדירה. שווי מ”ר בנוי בפרויקט נע בין 25,491 שקל ל-26,820 שקל, מחיר נמוך משמעותית ממחירי השוק באזור המבוקש.

ההכללה בתוכנית מחיר מטרה הושגה במסגרת הסכם הגג שנחתם בין עיריית רעננה לבין רמ”י, אשר יחול על כל שטחי רשות מקרקעי ישראל בעיר.

שדרה מרכזית בלב רובע חדש

למרות שהכותרות מתמקדות בדרך כלל במספר יחידות הדיור, תוכנית רעננה מערב מציעה הרבה מעבר לכך.

המתכננים שמו דגש משמעותי על יצירת מרחב ציבורי איכותי ומגוון, המעודד הליכה רגלית, תנועת אופניים, ושימוש בתחבורה ציבורית.

הרובע משופע בשטחים פתוחים. במרכזו תוקם גינה שכונתית גדולה הכוללת מקבץ עצים לשימור, וביתר המתחמים מתוכננות גינות משחק ופעילות. הוא נמצא גם בסמיכות לשטח פתוח המיועד לפארק נופש אינטנסיבי, שיהווה מרחב פנאי ורווחה לתושבי האזור כולו.

בלב הרובע מתוכננת שדרה מרכזית שתהווה מוקד פעילות עם מגוון שימושים בדפנותיה ומרחב ירוק במרכזה. הבינוי המוצע כולל מבנים בגובה של 10-15 קומות, בכפוף להגבלות הגובה שהיו נהוגות בגלל שדה התעופה הרצליה.

חיבור חדש מרעננה לכביש 20

אחד האתגרים המשמעותיים בפרויקט בסדר גודל כזה הוא פיתוח התשתיות.

התוכנית מציעה יצירת חיבורים תחבורתיים חדשים בין רעננה לבין דרך 20 (נתיבי איילון) ומתחם תחבורתי בשפיים, וכן לעיר השכנה, הרצליה, דרומית לדרך 531.

התוכנית כוללת פתרונות ניקוז מתקדמים, כולל שטחים למתקני ויסות ואיגום מים, ותעלות ניקוז פתוחות המשולבות בשטחים ירוקים.

יש גם תכנון למרכז תחבורה חדש, שיכלול את כל הנדרש לתפעול, כגון רציפי תחבורה ציבורית, חדרי שנאים, תחנת קצה, סככות המתנה לנוסעים, וחניון תפעולי לאוטובוסים.

עירייה חלשה מול רשות חזקה

למרות התכנון המקיף, עולות שאלות מהותיות לגבי התוכנית.

אחת הסוגיות המרכזיות היא העובדה שהתוכנית קודמה על ידי רמ”י ולא על ידי העירייה עצמה.

בעוד ששיתוף הפעולה בין הגופים הכרחי, יש הטוענים שעתודת הקרקע המשמעותית האחרונה של רעננה הייתה צריכה להיות מתוכננת בהובלה עירונית ברורה יותר.

כאשר רמ”י היא המקדמת העיקרית של התוכנית, עולה החשש שהשיקול הכלכלי (מקסום ערך הקרקע), עלול לקבל משקל גבוה מדי לעומת שיקולים תכנוניים אחרים. על פי מבקרים, החיפזון לשווק את הקרקע עלול לבוא על חשבון תכנון מיטבי לטווח ארוך.

האם התשתיות יעמדו בעומס

הרובע החדש צפוי להוסיף אלפי משפחות ועשרות אלפי נסיעות יומיות לאזור.

השאלה המרכזית היא האם מערכת התחבורה המוצעת תוכל לעמוד בעומס.

למרות התכנון של מערך תחבורה ציבורית ורשת צירי תנועה, יש החוששים שבסופו של דבר, כרגיל בישראל, התושבים יסתמכו בעיקר על רכב פרטי, ומערכת הכבישים לא תוכל להכיל את התנועה הנוספת.

גם בהיבטים אחרים של תשתיות עירוניות – מערכות מים, ביוב, חשמל, ושירותים עירוניים כמו חינוך ובריאות – עולה השאלה האם הפיתוח המתוכנן מספק מענה הולם להיקף האוכלוסייה החדשה.

השאלות שעדיין אין להן מענה

האם השכונה החדשה תהיה אינטגרלית לרעננה או “שכונת לוויין” נפרדת? האם יהיה בה תמהיל מאוזן של אוכלוסייה או שתיהפך לאזור הומוגני מדי? אלו שאלות חשובות שאין להן מענה ברור בשלב זה.

בעוד שתוכנית מחיר מטרה אמורה להביא תמהיל מגוון יותר של אוכלוסייה, עדיין לא ברור איך ישתלבו הדיירים החדשים בקהילה הקיימת, ואיך תתמודד העירייה עם הצרכים המגוונים של האוכלוסייה החדשה.

סיפוח שטח ממועצת חוף השרון

התוכנית כוללת סיפוח שטחים מהמועצה האזורית חוף השרון.

תחום התוכנית חולש על שני מרחבי תכנון: רעננה וחוף השרון.

זהו היבט משמעותי, שכן הוא משנה את הגבולות המוניציפליים, ומעלה שאלות לגבי חלוקת משאבים והכנסות מארנונה.

יתרה מכך, רעננה מערב אינה מנותקת מהתפתחויות אזוריות אחרות. היא מתחברת לתוכניות פיתוח נוספות בהרצליה וברשויות שכנות אחרות, ויוצרת מעין רצף פיתוח מטרופוליני.

האם יש ראייה אזורית כוללת שמתכללת את כל התוכניות הללו יחד?

זוהי שאלה פתוחה.

הזדמנות נדירה או בכיה לדורות

תוכנית רעננה מערב, כשמה כן היא, מסמלת את כיוון ההתפתחות של העיר.

היא מציעה הזדמנויות משמעותיות: דיור בר השגה, פיתוח כלכלי דרך אזורי התעסוקה החדשים, ויצירת מרחבים ציבוריים איכותיים.

אך היא גם מציבה אתגרים מורכבים בתחומי התשתיות, התחבורה, והשפעות חברתיות-קהילתיות.

הצלחת הפרויקט לא תימדד רק במספר יחידות הדיור, או בהיקף ההכנסות מארנונה, אלא באיכות החיים שתתפתח בשכונה, במידת השילוב שלה במרקם העירוני הקיים, וביכולת של רעננה להמשיך ולספק רמת שירותים גבוהה לכלל תושביה.

בשורה התחתונה – רעננה מערב מציעה הזדמנות נדירה לעיצוב מחדש של חלק משמעותי מהעיר.

האם תהפוך למודל של פיתוח עירוני מוצלח, או שמא תחשוף פערים אומללים, בין חזון ליישום? רק הזמן יגיד.

הכותב הוא שמאי מקרקעין ועורך דין, בעל משרד שמאי מקרקעין בתל אביב

שמאי מקרקעין ד״ר אסף גסטפרוינד. צילום: סטודיו Dama