התוכנית להפיכת אזור התעשייה הישן של כפר סבא למתחם מודרני של מגדלים ועירוב שימושים היא דוגמה מרתקת לתהליך שהולך ומתעצם בערי ישראל.

התוכנית המתגבשת לאזור התעשייה הוותיק, במרכז-מזרח כפר סבא, מהווה מקרה בוחן מעניין לאופן שבו תכנון עירוני נכון יכול לשנות את פני העיר לדורות הבאים.

שינוי פני העיר

מדובר בתוכנית שאפתנית במיוחד המשתרעת על שטח של כ-615 דונם.

במקום מפעלי תעשייה מיושנים, מלאכות קטנות ושימושים שאינם תואמים עוד את מיקומו האסטרטגי של אזור התעשייה בלב המרקם העירוני, מתוכננים כ-1.4 מיליון מ”ר של שטחי תעסוקה, כ-165 אלף מ”ר למסחר, כ-110 אלף מ”ר למגורים שיכללו כ-1,800 יחידות דיור, כ-500 יחידות דיור מוגן, וכ-300 חדרי מלון.

מדובר בהתחדשות עירונית בקנה מידה משמעותי, כאשר מגדלים בגובה של עד 30 קומות ישנו לחלוטין את קו הרקיע של העיר.

במשך שנים רבות נותרה כפר סבא מאחור, בהשוואה לערים שכנות כמו הרצליה ורעננה, בכל הנוגע לפיתוח אזורי תעסוקה מתקדמים.

התוכנית עשויה לאפשר לכפר סבא להשלים פערים אלו ולהתחרות על משיכת חברות הייטק וידע.

הפיכת שימושי הקרקע מתעשייה מסורתית – לתעסוקה, מסחר ומגורים, צפויה להביא לעליית ערכי הנדל”ן באזור ולהכנסות משמעותיות לקופת העירייה מהיטלי השבחה ואגרות בנייה. בנוסף, המעבר מתעשייה מסורתית לתעשיית הייטק ושירותים, צפוי להגדיל משמעותית את הכנסות העירייה מארנונה, שכן ארנונה למשרדים ומסחר גבוהה משמעותית מארנונה לתעשייה.

תוכנית שאפתנית

למרות היתרונות הרבים, יש לתת את הדעת גם לאתגרים המהותיים הכרוכים בתוכנית שאפתנית זו.

הגידול הדרמטי בנפח הפעילות באזור יצריך פתרונות תחבורה מתקדמים. אמנם התוכנית ממוקמת בין שתי תחנות מטרו עתידיות, אך יש לוודא כי שאר התשתיות (חשמל, מים, ביוב) יותאמו לגידול הצפוי. יצירת סביבה אורבנית מעורבת שימושים מוצלחת דורשת איזון עדין בין תעסוקה, מסחר ומגורים, על מנת לייצר מרקם עירוני חי ופעיל לאורך כל שעות היממה.

קיים פער משמעותי בין ההיצע התכנוני התיאורטי של שטחי תעסוקה לבין הביצוע בפועל, כפי שניתן ללמוד ממקרים דומים, כמו בקרית אתגרים ברעננה. שם, בחמש השנים האחרונות, היקף התחלות הבנייה עמד על כ-9,500 מ”ר בלבד, וזאת למרות היצע תכנוני תיאורטי של כ-400 אלף מ”ר. נתון זה מעלה את החשש כי גם בכפר סבא עלול להיווצר עודף היצע של שטחי תעסוקה שלא ימומשו.

לכן, מומלץ לשקול מימוש בשלביות של התוכנית, בהתאם לביקושים בשוק.

פינוי קניאל ובראון

במקביל לתוכנית הרחבה, מקודמת בכפר סבא תוכנית נקודתית (כ-60 דונם) לפינוי מפעלי קניאל ובראון – מפעלים שתושבים רבים התלוננו על מפגעי ריח הנובעים מהם.

התוכנית, שיזמה חברת ביג, כוללת 880 יחידות דיור, 500 יחידות דיור מוגן ו-70 אלף מ”ר שטחי תעסוקה ומסחר. גם כאן, מוצעים עקרונות דומים של עירוב שימושים ובנייה לגובה.

כפ”ס המודרנית

חזון השכונה המודרנית מתבסס על יצירת מרחב עירוני, שבו אנשים אינם נדרשים לנסוע למרחקים עבור צרכיהם היומיומיים.

במקום פרבר שינה עם מעט מסחר וכמעט ללא תעסוקה, מוצעת שכונה שיש בה הכול – מגורים, תעסוקה, מסחר, פנאי ובילוי – כך שניתן להגיע לכל יעד בהליכה רגלית או ברכיבה על אופניים, ללא תלות ברכב פרטי.

יש לתוכניות אלה פוטנציאל אדיר לשינוי פני העיר כפר סבא.

המעבר ממודל של “פרבר שינה”, למודל של עיר שוקקת עם עירוב שימושים, תואם את המגמות העדכניות ביותר בתכנון עירוני ואת העקרונות של פיתוח בר קיימא.

עם זאת, המפתח להצלחת תוכנית בסדר גודל כזה הוא ביישום זהיר ומדורג, המתחשב בצרכי השוק ובפיתוח התשתיות הנדרשות.

אין ספק כי בטווח הארוך, אם תיושם כראוי, תוכנית זו עשויה להוביל את כפר סבא לעידן חדש של שגשוג כלכלי ואיכות חיים עירונית משופרת.

הכותב הוא שמאי מקרקעין ועורך דין, בעל משרד שמאי מקרקעין בתל אביב

שמאי מקרקעין ד״ר אסף גסטפרוינד. צילום: סטודיו Dama