יש פרויקטים שנולדים ככותרת, ויש כאלה שנולדים כתהליך.

תמ״א 75 – פרויקט שער המפרץ – שייך לסוג השני. זו לא עוד שכונה, ולא עוד תוכנית על הנייר. למה? ההסבר כאן.

החלטה מדינתית

מדובר באזור שלגביו התקבלה החלטה מדינתית לשנות מרחב שלם – מפרץ חיפה, תעשייה ישנה, זיהום, תשתיות – ולהפוך אותם לעירוב שימושים מודרני, מחובר, אורבני.

מי שמסתכל על שער המפרץ, ושואל רק “מתי זה קורה?”, מפספס את השאלה האמיתית. השאלה הנכונה היא: מה קורה כשמדינה מחליטה להזיז הר?

כי תמ”א 75 לא נולדה מרצון נקודתי של יזם. היא נולדה מצורך לאומי: דיור, תחבורה, חיבור בין מטרופולינים ושיקום אזור שהוזנח עשרות שנים. וברגע שמדינה נכנסת לאירוע – זה כבר משחק אחר. איטי יותר, מסורבל יותר, אבל גם עוצמתי הרבה יותר.

קרקעות פרטיות

יש  נתון אחד, שכמעט לא מדברים עליו, אבל הוא מספר את כל הסיפור: כ-96% מהקרקעות במתחם הן קרקעות רשות מקרקעי ישראל. רק כ-4% הן קרקעות פרטיות – ודווקא הן מיועדות למגורים.

במציאות נדל״נית, שבה כמעט אין עתודות קרקע פרטיות בתוך מהלך תכנוני לאומי רחב היקף, האפשרות להיות חלק משכונת מגורים שתקום על קרקע פרטית בתוך פרויקט כזה – היא ייחודית וחריגה.

הערך עולה בדרך

אבל כאן מגיע החלק שרבים מעדיפים לא לשמוע: ערך לא עולה כשכבר כולם שם, הוא עולה בדרך.

מי שנכנס מוקדם – כאשר אין סימני שאלה על עצם התוכנית, והתוכנית מאושרת, אבל התהליך עדיין מתהווה – הוא זה שלוקח את הסיכון המחושב, כדי למצב את עצמו בעמדה שבה, כל התקדמות תכנונית מייצרת קפיצת ערך ענקית.

לפני שכולם על הגל

זה בדיוק הרגע שבו לא צריך להשקיע “קצת כדי לראות”, אלא מפני שכאשר מחיר הקרקע עדיין נמוך יחסית, זה דווקא השלב שבו פוטנציאל הרווח גדול יותר. אחרי שכולם “עולים על הגל”, הגל נשבר, והמחיר מאמיר עבור מי שלא היה שם בהתחלה.

שער המפרץ הוא לא הבטחה. הוא קריאת כיוון. ומי שמזהה כיוון לפני שהוא הופך לקונצנזוס – מבין שהזמן הוא לא אויב, אלא היתרון.

עו”ד אלכס קליינשטיין היא שותפה ומייסדת בחברת קושאן מקבוצת אלזוס בע”מ, המתמחה בהשקעות בקרקעות ברחבי הארץ, ובליווי המשקיעים מרכישת הקרקע ועד למסירת המפתח, לרבות באזור מפרץ חיפה.