ראש עיריית רמת השרון, יצחק רוכברגר, מנהל מגעים קדחתניים עם מנהל התכנון (מחוז תל אביב) במטרה לחלץ את פרויקט הבנייה הגדול באזור השרון, וככול הנראה הגדול בגוש דן כולו, מהקפאה תכנונית שהוטלה עליו בחודש דצמבר 2023. מדובר במתחם גלילות צפון (סינמה סיטי), שבו מתכננת עיריית רמת השרון להקים פרויקט ענק לתעסוקה, מסחר ומגורים, בהיקף של כמיליון מ"ר בנוי.

סנונית ראשונה: קניון המותגים הגדול במדינה

בנובמבר 2024 צפויה להיפתח שם הסנונית הראשונה – קניון המותגים הגדול והמפואר במדינה מקבוצת "ביג". מדובר במרכז קניות פתוח, בצורה של רחובות מעוצבים, שבו יהיו חנויות דגל ענקיות של כול המותגים המובילים ומעליו מגדל משרדים. בקניון יהיו כמעט 50 אלף מ"ר של שטחים מסחריים, 7000 מ"ר של משחקייה לילדים, מסעדות שף, ועוד. במגדל התעסוקה, שבונות קבוצות ביג ואללייד מעליו, יהיו 75 אלף מ"ר.

זוהי רק ההתחלה. עתידה הכלכלי של רמת השרון בעשור הקרוב תלוי, במידה רבה, בהמשך פיתוח מתחם גלילות צפון. מדובר ברצועת הקרקע, שצמודה לסינמה סיטי לכיוון צפון. היא משתרעת בין כביש החוף (כביש 2) לבין נתיבי איילון (כביש 20) – מגשר רחבעם זאבי ברמת השרון ועד למחלף הסירה בהרצליה. זהו אחד המיקומים היקרים והמבוקשים ביותר בישראל, מזרחית למתחם WIX ולחוף הצוק בתל אביב.

מתחם גלילות צפון יכלול תחנת רכבת חדשה (ליד גשר רחבעם זאבי), מחלף חדש שיחבר את המתחם לכביש 2, ומגדלים רבים – סך הכול כמיליון מ"ר בנוי. הפרויקט הזה, אם ישוחרר מההקפאה שנחתה עליו לפני כמה חודשים, אמור להכניס לקופת עיריית רמת השרון כחצי מיליארד שקלים תקציבי פיתוח.

מגדל התעסוקה שבבנייה מעל הקניון של קבוצת ביג בגלילות צפון – מבט מגשר רחבעם זאבי. צילום: שרון אונליין

העירייה תהיה זכאית לקבל היטל השבחה מלא (50%) על הקרקעות הפרטיות במתחם, וחלף היטל השבחה (חלקי) של 12% על קרקעות המדינה. אמנם רוב הקרקע שייכת למדינה, אך יש במתחם גם קרקעות פרטיות משמעותיות בבעלות קבוצות ביג, אללייד ועזריאלי ובבעלות אנשי העסקים הרצל שקלים ואהוד סמסונוב, שניהם תושבי רמת השרון.

הקפאה לזמן לא ידוע: חלף המועד לערר

על מתחם גלילות צפון חולשות שתי תב"עות (תוכניות בניין עיר) בשטח השיפוט של רמת השרון: תוכנית רש 616 – סה"כ 473 דונמים בין כביש 2 לכביש 20, שעליהם מתוכננים להיבנות 480 אלף מ"ר לתעסוקה, מסחר, מלונאות ומגורים. לכך יש להוסיף שטחי שירות. תוכנית רש 760 – שש מאות דונמים נוספים, לאורך נתיבי איילון, ממערב להם, שעליהם מתוכננים להיבנות 360 אלף מ"ר לאותם שימושים מעורבים, בתוספת שטחי שירות. מתחם ביג כלול בתוכנית רש 616.

שתי התב"עות מאפשרות כיום זכויות בנייה של 200%. בעיריית רמת השרון מעוניינים להגדיל את זכויות הבנייה פי 4 עד כדי 800%, מה שיכניס לקופת רמת השרון סכומים עצומים נוספים מהיטלי השבחה, ארנונה ושאר ירקות שפעם היו גדלים בשדות היישוב. כך, למשל, אם יוגדלו זכויות הבנייה ל-800%, תוכל קבוצת ביג להוסיף עוד קומות לקניון, ויסודות המבנה הקיים ניבנו מראש בהתאם.

מה עצר את תנופת התכנון והבנייה? בחודש דצמבר 2023 החליטה הוועדה לתשתיות לאומית (ות"ל) להקפיא בפועל קידום תב"עות כלשהן בתחומי תוכנית רש 760, עד שתאושר תוכנית לאומית לעיבוי מסילת הרכבת בקו תל אביב חיפה. כיום מונחות לאורך תוואי האיילון, באזור זה, 4 מסילות רכבת והתוכנית היא להוסיף שתי מסילות – מספרי 5 ו-6. שתי המסילות הנוספות יהיו תת קרקעיות, לרכבת מהירה.

ההקפאה בוצעה על פי סעיפים 77 ו-78 לחוק התכנון ובנייה למשך שנה אחת, וניתן להאריך את ההקפאה לשנתיים נוספות. הליך דומה ביצעה עיריית תל אביב, למשל, לאורך דרך נמיר כדי לבצע שם מהפך אורבני. הקפאת תוכנית רש 760 מקפיאה דה פקטו קידום תוכניות ברוב מתחם גלילות צפון, משום שהתכנון למתחם הינו כוללני, ודברים רבים קשורים זה לזה, בשתי התוכניות, תוכנית רש 616 ותוכנית רש 760 המוקפאת.

לעיריית רמת השרון היו חודשיים לערער על ההחלטה, בשלהי כהונתו של ראש העיר הקודם אבי גרובר, אך ערר לא הוגש, לא ברור מדוע. אולי בגלל מלחמת חרבות ברזל ואולי בגלל הבחירות המוניציפליות, שנערכו ב-28 בפברואר 2024. כך או אחרת, 60 הימים שבהם ניתן להגיש ערר, חלפו. כאשר שב רוכברגר ללשכת ראש העיר רמת השרון ב-19 במרץ השנה, אחרי 11 שנות הפסקת כהונתו, הוא גילה שהפרויקט הקריטי לעתיד רמת השרון – נכנס להקפאה ארוכה.

הוקם צוות: יצטרכו להסתדר בלי ימית כהן

כידוע, היתר בניה ניתן בהתאם לזכויות הבניה והשימוש בקרקע, בהתאם לתב"ע המאושרת. סעיפים 77 ו-78 לחוק התכנון והבנייה מונעים מתן היתרי בניה לפי תוכנית קיימת. כלי קיצוני זה ניתן למוסד התכנון, כדי לאפשר לו להקפיא תא שטח מסוים, לצורך תכנון כוללני מחדש. בתקופת ההקפאה מצומצמים למינימום השינויים במקרקעין, ובעתיד יקודמו רק תוכניות בנייה שלא יסתרו את התכנון הכוללני החדש. הסעיפים גם מונעים איחד וחלוקה של מגרשים בתקופת ההקפאה.

מדובר בהסדר חריג בחוק, המעדיף את האינטרס הציבורי על אינטרס הפרט וזכות הקניין של בעל הקרקע, ומכניס את תא בשטח המוקפא לתקופה ארוכה של חוסר וודאות תכנונית וכלכלית. המשמעות היא, שעד לאישור תוכנית להוספת שתי מסילות רכבת, נכנסים מתחם גלילות צפון, בעלי הקרקעות, עיריית רמת השרון ותוכניות הפיתוח הכלכלי המרכזיות של העיר רמת השרון – לתקופת הקפאה ואי ודאות תכנונית, שאין להם שליטה מתי תסתיים.

יצחק רוכברגר, ראש עיריית רמת השרון. צילום: ראובן קפוצ'ינסקי

רוכברגר הקים צוות מקצועי מצומצם, אשר מסייע לו בגיבוש פתרונות לבעיה, ובמשא ומתן עם הוועדה לתשתיות לאומיות ומנהל התכנון במשרד הפנים. הצוות כולל את אילן חדד, בעלי חברת ההנדסה שמנהלת את פרויקט מתחם גלילות צפון עבור עיריית רמת השרון, ואת מהנדס העיר החדש, שנכנס לתפקידו לפני כמה ימים, שי אללוף. חולייה נוספת חשובה בצוות, שעוזבת בימים אלה את עיריית רמת השרון, הייתה אדריכלית העיר המוערכת, ימית כהן, שמונתה לתפקיד סמנכ"לית מנהל התכנון הארצי והממונה על תחום רישוי ורגולציה.

מנהל פרויקט גלילות צפון מתחילתו לפני עשור שנים – אילן חדד. צילום: פרטי