נדל"ן נחשב לאפיק השקעות אטרקטיבי, אבל לא כל דירה תניב בהכרח תשואה גבוהה ותתאים למטרותיכם האישיות. כיצד מוצאים את הדירה המתאימה ביותר? על סמך מה בוחרים אותה ואילו שיקולים יבדילו את בחירתה מחיפוש אחרי דירה למגורים? יועצת הנדל"ן, טלי למדן, מסבירה כיצד בוחנים דירות פוטנציאליות להשקעה ובוחרים בדירה האידיאלית

בתקופה האחרונה אנחנו עדים לתהליכים חדשים בענף השקעות הנדל"ן. זה קורה מאז סוף חודש יולי האחרון, בו נכנס לתוקפו התיקון שהוביל שר האוצר ישראל כץ להורדת מס הרכישה עבור ציבור המשקיעים והביא ליותר שכירים ופנסיונרים להסתער על שוק הנדל"ן ולהתרחבות משמעותית של שוק המשקיעים. התוצאה הייתה כמות העסקאות הגדולה ביותר בארבע השנים האחרונות, שבוצעה ברבעון האחרון של 2020 לבדו והביאה לעלייה של 3.2% במחירי הדירות.

התהליך הזה מקפל בתוכו גם את נתוני התקופה עצמה שמאופיינת בחוסר יציבות פוליטית, ירידה בהיקפי הבנייה והיעדר מדיניות ברורה הכוללת קידום תקציבים ותוכניות. לאור העובדה כי יזמים משלמים יותר כסף על קרקעות מאחר והם מבינים היטב שצפויה עלייה במחירי הנדל"ן, ייתכן שתמצאו גם אתם את השקעות הנדל"ן כאפיק משתלם ואטרקטיבי דווקא עכשיו.

האם רכישת דירה להשקעה תתאים לכם?

תכנון רכישת דירה להשקעה מחייב אותנו לענות מראש על מספר שאלות חשובות: ראשית, מהם היעדים והציפיות שלנו מרכישת הדירה ולכמה זמן נחזיק בה? מהו ההון העצמי הקיים לרכישת הדירה? כמה אנחנו מצפים לקבל ממנה באופן שוטף? מהם הגורמים והנתונים שיש להביא בחשבון במהלך תקופת הבעלות? האם ניתקל בבעיות בנוגע לרכישת דירה שאיננה באזור מגורינו כמו זמינות לשוכרים או ידיעה לגבי שינויים עתידיים שעשויים להשפיע על השכרת הדירה בעתיד?  כל השאלות הללו אמורות לצוף מבעוד מועד, לפני כניסה לתהליך ההשקעה עצמו. לאחר שהתשובות בידכם, תוכלו להמשיך לבדיקות השטח בנוגע לדירות המוצעות למכירה ולשקול מכלול נתונים נוספים שישפיעו על קבלת ההחלטות.

בדיקת הגורמים הסביבתיים

כמשקיעים, עליכם להבין מיהם הדיירים הפוטנציאליים של אותה הדירה כאשר לעתים מדובר גם בכם באופן אישי: ייתכן שמטרתכם היא להיכנס למגורים בדירה בעוד כמה שנים, או לאפשר לילדכם להתגורר בה בעתיד. אם זו כוונתכם, שיקולי בחירת הדירה יהיו יחסית דומים לשיקולים המאפיינים חיפוש דירות למגורים: אופי האוכלוסייה, התאמה לדרישות המגורים האישיות, נגישות לתחבורה ולמרכזים מסחריים, טיב השכונה, מסגרות החינוך הפועלות בה ועוד. אם אתם ממוקדים בהשקעה בלבד, רצוי להתמקד יותר בגובה התשואה משכר הדירה ופוטנציאל ההשבחה של הנכס, אם כי עדיין חשוב לקבל את מלוא האינפורמציה בנוגע למה שמתרחש בנכס וסביבו.

כדאיות ההשקעה

אם מדובר ברכישת דירה ראשונה, מומלץ בדרך כלל לרכוש דירה למגורים. אך כאשר התקציב מאפשר לרכוש דירה רק באזור אחר שאיננו מהווה את מרכז החיים, ייתכן ויהיה עדיף לרכוש את הדירה למטרת השקעה בלבד, להשכיר אותה ולהשתמש בסכום המתקבל מההשכרה על מנת למצוא דירה שבה נמצא מרכז החיים. בדרך הזו ניתן להפוך לבעלים של נכס ולשפר במקביל את רמת ההון העצמי, כך שבעתיד תוכלו לרכוש דירה אטרקטיבית באזור המגורים הטבעי.

מהיכן יגיע הרווח?

חיפוש אחר דירה להשקעה מחייב אתכם להבין עד הסוף מהיכן יופק הרווח הרצוי לכם: האם אתם מחפשים דירה שתרוויח בעתיד מעליית ערך? במקרה כזה יהיה עדיף לחפש פרויקטים בבניה או בתהליכי תמ"א ופינוי-בינוי. יהיה אפשרי לאתר בתים עם בעיות רישום בטאבו בתנאי שאתם מסוגלים להבין את מהות הבעיה, העלויות, ההסתברות לפתרון ואת עליית הערך הצפויה לאחר שהרישום יוסדר. האם אתם מעוניינים לשפץ ולמכור את הנכס? הדבר ידרוש מכם מיקוד בדירות ישנות יותר, הדורשות השקעה ומאמצים. האם תרצו לקבל שכירות חודשית כמקור רווח? כאן המיקוד יהיה במקומות בהם שוק השכירות גדול ומשמעותי יותר. בכל אחת מהחלופות הללו תידרשו להעריך את התשואה שתעניק השקעה. במילים אחרות, כמה רווח תקבלו בסופו של דבר בעבור מה שהשקעתם ובהתחשב בהוצאות השונות שהיו לכם, כמו מימון ומיסוי.

תקציב רכישת הדירה

מהו ההון העצמי, הסכום שיש לכם להביא לעסקה? עליכם לזכור שעלויות הדירה רבות והן נוגסות בסכום הקיים כמו שכר טרחת עורך דין, אגרות רישום בטאבו, ביטוחים, שיפוץ הדירה וכן הלאה. אם ההון העצמי קטן, תוכלו להגדיל אותו באמצעות מימון אך חשוב להיות בטוחים שתעמדו בהחזר של כלל ההלוואות – גם המימון וגם המשכנתא על הדירה שבה מתרחשים המגורים.

סיוע, ליווי וקבלת אינפורמציה מלאה מיועץ נדל"ן

חשוב שתראו בעיניים כל דירה שעשויה להתאים להשקעה ותקבלו נתונים רלוונטיים לגבי השכונה, אזור המחייה, טיב הבניה בנכס ועוד. יועץ הנדל"ן יוכל לעזור לכם להבין אילו שוכרים מחפשים להתגורר בסביבה, מיהם השכנים, האם קיימות בעיות חניה והאם יש תוכניות פיתוח עתידיות של העיריה במקום. חשבו בנקודה זו גם על השוכרים עצמם – מה יגרום להם להתעניין בנכס ולמצוא אותו יותר אטרקטיבי? האם מרפסת או חדר שירות? מטבח גדול? תשתיות חדשות? יועץ הנדל"ן יסייע לכם להבין האם הדירה מתאימה לסוג ההשקעה והתקציב שברשותכם ולהצביע על שיקולים נוספים בהתאם למצב הנכס והשכונה שתצטרכו לקבל עבורם החלטות שנכונות לכם.  

רוצים לשמוע עוד על התמודדות עם סוגיה זו ואחרות?

פנו אליי – טלי למדן 054-2221804