מה עדיף – דירה מקבלן או דירה מיד שניה?

צורי ז'אן, מבעלי קבוצת ז'אן נכסים, ואתי נחום המנכ"לית, מפרטים את כל היתרונות והחסרונות בשאלת מיליון הדולר של המעוניינים בקניית דירה ומסבירים מה צפוי לנו בשוק הנדל"ן בשנה הקרובה

צילום: סיגל שולמן איילנד

לא בכדי נחשבת קניית דירה לעסקת חיים: מגדירה עבורנו את העתיד, את אורח החיים וכמובן את המצב הפיננסי. מכיוון שיש שני סוגי דירות בשוק החופשי – דירות קבלן ודירות מיד שניה, הרבה אנשים תוהים האם לאחד הסוגים יש יתרונות בולטים על פני האחר וכיצד לבחור באמצעותם נכון

קבוצת ז'אן שיווק נדלן מחפשים דירת 4 חדרים? צורי ונעמי

יתרונות וחסרונות בקניית דירה מקבלן

קניית דירה חדשה מהניילונים היא חלומם של כל אחת ואחד, אך ברוב המקרים רואים אותה רק על הנייר וצריך להפעיל את הדמיון כדי להבין איך היא תיראה בסוף. דירות הקבלן מספקות לבעליהן החדשים את היכולת ליצור ולעצב את המרחב כרצונם (בכפוף למגבלות התכנוניות), לבחור את הקומה וכיווני האוויר (כשמדובר בדירה בבניין) וליהנות מאיכות בנייה גבוהה, תשתיות חדישות ועמידה בכל התקנים הנדרשים כולל ממ"ד ותקן רעידות אדמה.

ועם כל זאת, יש מי שרואים ברכישה מקבלן מעין "קופסת הפתעה" שבה לא הכל ידוע מראש: המפגש עם הדירה מתרחש דרך שרטוטים כך שבפועל הדברים עשויים להיראות אחרת לגמרי, לא קיימת היכרות עם השכנים ועדיין לא ידוע מהו סוג הלקוחות שרכשו את יתר הדירות בפרויקט, אי אפשר להתרשם מהשטחים המשותפים או לראות כיצד הפרויקט יראה בסוף וזמן ההמתנה עד לסיום הבנייה איננו וודאי ועשוי לגרור עלויות נוספות.

ואם כבר הזכרנו את עניין ההוצאות, גם לו קיימים יתרונות וחסרונות: את דירת הקבלן קל יותר לממן, משום שאין צורך לשלם את הסכום במלואו באותו הרגע (הדבר כמובן תלוי בשלב שבו הדירה נרכשת). מנגד, ישנן הצמדות למדד על מחיר הנכס עד למסירתו וגם מחיר הדירה מטבע הדברים יהיה יקר יותר בכמה עשרות אחוזים מדירות יד שניה. בנוסף, יתקיימו הוצאות נוספות לאחר מסירת הדירה על ריהוט ושדרוגים. 

ומה לגבי הקבלן עצמו? מצד אחד הקונים נהנים מתקופת בדק, במסגרתה אפשר לאתר ליקויים ולפנות לקבלן לביצוע תיקונים מתאימים. מצד שני, טרם הרכישה תתבקשו לערוך בדיקות רבות על היזם, הקבלן או הגורם המממן.

יתרונות וחסרונות בקניית דירה מיד שניה

דירות שנמכרות מיד שניה תופסות כיום את נתח השוק המשמעותי יותר, בעיקר בשל המחיר המופחת (ברוב המקרים) בהשוואה לדירות הקבלן, אך גם הודות למספר יתרונות משמעותיים: כאן הוודאות גבוהה יותר, ניתן להתרשם מהשכונה עצמה ולהתוודע לשכנים בדירות הסמוכות, לראות בעין את הדירה, את החדרים וגודלם ואת הבניין עצמו, להבין במדויק מה רואים מכל חלון ואיך נראית הגישה פנימה והחוצה מהדירה ומהבניין, מהי הדרך לחניה וכיצד מגיעים למחסן וכו'. לרוב, גם רישום הדירה בטאבו כבר מוסדר כך שאין צורך בהתעסקות נוספת (רישום זכויות לדירה חדשה אורך כשנה מיום המסירה). למשקיעים מומלץ לקנות דירה יד שניה מכיוון שהם מעוניינים בתשואה מיידית על הכסף שהשקיעו, מה שניתן להשיג רק דרך דירה קיימת.

ומה לגבי החסרונות? אמנם בדירות יד שניה הדברים ידועים מראש ולכן ישנם פחות סיכונים, אך לא ניתן לבצע התאמות מאפס, כמו החלפת תשתיות האינסטלציה והחשמל או שיפור מערכות הקבע בנכס. אם הדיירים החדשים יהיו מעוניינים שהדירה תתאים להם יותר מבחינות אלו, תתרחש הוצאה נוספת על שיפוץ. בנוסף, הבניין עצמו עשוי לסבול מבעיות תחזוקה שונות ואם מדובר במבנה ישן, לא בטוח שהוא עומד בתקנים החדשים כשם שמחויבים לעמוד בהם בדירות הקבלן.

קבוצת ז'אן שיווק נדלן. חולמים על פנטהוז בהרצליה? צורי ונעמי

הצפי בשוק הנדל"ן לשנת 2021

תקופת הקורונה הוכיחה שבית איכותי וראוי הוא לא מוצר מותרות, אלא מצרך קיומי. דבר לא ישנה את הדרישה לקורת גג טובה או ישפיע על קצב השוק, אך מלאי הקרקעות המידלדל לצד פרויקטים ארוכי טווח של התחדשות עירונית צפויים להביא לעלייה משמעותית במחירים. זה הזמן להזדרז ברכישת הדירה, לשקול את יתרונות רכישת הדירה מיד שניה לעומת דירה מקבלן ולקבל החלטה שתתאים לצרכים האישיים שלכם. מתחילת תקופת הקורונה, משרדנו מכר את כמות הנכסים הגבוהה ביותר.

אתי נחום וצורי ז'אן - קבוצת ז'אן נדל"ן
צורי ז'אן ואתי נחום. עשרות שנים של נסיון. צילום: יוסף טטרו

השאר תגובה

אתר זה עושה שימוש באקיזמט למניעת הודעות זבל. לחצו כאן כדי ללמוד איך נתוני התגובה שלכם מעובדים.