שאלת מיליון הדולר בקרב משפרי הדיור היא כיצד למכור ולרכוש דירה במקביל ואיך להתנהל במטרה לבצע מהלכים נכונים. מדובר בתהליך מורכב ויקר שמצריך סיוע מקצועי וביצוע כמה שלבים מקדימים כדי לצלוח אותו. יועצת הנדל"ן טלי למדן עם כל מה שמשפרי הדיור חייבים לדעת לפני היציאה לדרך

חלק גדול מהישראלים שבבעלותם דירה, מעוניינים כעבור תקופה לשפר את תנאי המגורים ולעבור לנכס אחר תוך שימוש בסכום שיתקבל ממכירת הדירה הקיימת. אלא שאת המהלך הזה אין דרך אחת ונכונה ליישם: פעמים רבות משפרי הדיור פועלים מתוך לחץ ודחיפות למכור ולקנות, מה שעשוי למנוע מהם לקחת כראוי שיקולים בעלי משקל קריטי כמו הוצאות על מגורים זמניים, מיסוי, עליית מחירים בשוק הדיור, תנאים הכרוכים בגרירת המשכנתא והלוואת הגישור ועוד.

כדי לקבל החלטה נכונה, חשוב להתחיל בהגדרות רלוונטיות:מיהם משפרי הדיור? אנשים שבבעלותם דירה שאיננה עונה עוד על צרכי הבית וכעת דרושה להם דירה משופרת, גדולה יותר, באזור אחר, עם מרפסת או גינה וכל מאפיין נוסף שישפר את איכות חייהם.

לאחר שהתקבלה החלטה בנוגע לאזור המגורים החדש, יש להסתייע ביועץ נדל"ן טוב שיוכל להעריך את מחיר הדירה על פי עסקאות אחרות שבוצעו באזור והיכרותו עם שוק הנדל"ן, מצב השוק, ועוד. לאחר שתקבלו הערכה לגבי שווי הנכס מהיועץ, תוכלו לתת לו את נתוני הנכס החדש שברצונכם לרכוש והוא יספק לכם גם כאן הערכה מדויקת למדי לערך הנכס הרצוי.

יועץ נדל"ן טוב גם יפנה אתכם לייעוץ מקדים של עורכי דין, שיבדקו את כל הביטי המיסוי ותכנוני המס, היבטים הנוגעים למשכנתא, קבלת ייעוץ ובדיקות ראשוניות, ליווי עד לשלב החוזי ועוד.

בשלב הבא תזדקקו לקבלת אישור עקרוני למשכנתא. אישור זה מתבסס על היכולת הכלכלית של הלווה להחזיר את ההלוואה לאור הוצאותיו והכנסותיו השוטפות. על סמך הנתונים הללו תקבלו מהבנק מסמך המפרט את תנאי וסכום המשכנתא המוצעים. בהמשך הבנק ישלח שמאי מטעמו לבדיקת הנכס ויקבע האם לאשר את המשכנתא ומהו שווי הנכס.

כעת יש להתחיל בחיפושי הדירה החדשה באמצעות יועץ נדל"ן שידע להתאים את הנכס הדרוש לאור הנתונים הרצויים לכם. יועץ נדל"ן מיומן ידע לזהות מראש עסקאות נכונות, מהי עסקה גבוהה מידי לערך השוק, האם ישנם ליקויים, מה קורה בשכונת המגורים ועוד. הוא יכול להיעזר במתווכים נוספים בנוגע לאיסוף אינפורמציה על טיב השכונה והשכנים, תכנוני בנייה עתידיים ועוד. הידע הנאסף יסייע לכם לצלוח את העסקה ואת התהליך המוביל אליה.

משהרגשתם את השוק, תוכלו להתחיל את שלב המכירה במקביל לחיפוש דירה לרכישה. כך תקבלו אומדן טוב יותר לגבי המחיר שתוכלו לקבל על הנכס הנמכר ולהבין כמה תידרשו להשלים במהירות ובמקביל לחתימה על הסכם רכישת הדירה החדשה.

אם מצאתם נכס מצוין – העבירו אותו לעורך דין לבדיקה מקדמית הכוללת את מצבו התכנוני והמשפטי של הנכס. בשלב זה תצטרכו להחליט האם אפשר להתקדם עם קניית הנכס, למרות שהמכירה עדיין לא התבצעה. לטובת הפעולה, תוכלו לבדוק אפשרות להלוואת גישור (הלוואה שתוחזר בבת אחת עם סיום תקופה מוגדרת, בה כבר ידוע שיתקבל סכום המכירה). האופציה הנוספת היא להמתין למכירת הנכס הקודם ולהשתמש בכסף שהתקבל כדי לממן את הנכס החדש.

אז האם קודם למכור ואז לקנות או להיפך? אין כאן תשובה חד משמעית. לאור ניסיוני בתחום, אני ממליצה לבצע את שני התהליכים בסמיכות משום שיש ביניהם קשר הדוק שחשוב לאפיין ולאבחן. כדי שאוכל לקבוע אילו מהפעולות תתבצע קודם, עליי לאפיין תחילה את מצבכם הכלכלי, סוג הנכס שברצונכם למכור ולקנות ואת השלכות כל אחת מהפעולות עליכם ועל נסיבותיכם האישיות. כמתווכת הנדל"ן המלווה אתכם, עליי להצביע על סדר הפעולות המדויק עבורכם בהתאם לאינפורמציה שנאספה, הנתונים שבידינו והבדיקות שבוצעו ולדאוג שתשיגו שיפור חיים משמעותי, ללא פגיעה כלכלית, הפסדים ועיכובים מיותרים.

רוצים לשמוע עוד על התמודדות עם סוגיה זו ואחרות?
פנו אלי – טלי למדן 054-2221804

להצטרפות לקבוצות הוואצאפ של "שרון און ליין"

קבוצת רעננה לחץ כאן

קבוצת הרצליה לחץ כאן

קבוצת רמת השרון לחץ כאן

קבוצת כפר סבא לחץ כאן

קבוצת כפר שמריהו לחץ כאן

לדף הפייסבוק של "שרון און לייין" לחץ כאן

לעמוד האינסטגרם של "שרון און ליין" לחץ כאן