אלפי דירות יכלו להיבנות בהרצליה בשנים האחרונות ולבלום את התייקרות המחירים ומצוקת הדיור, אבל מחלוקות משפטיות, קיפאון של עשרות פרויקטים והיעדר תקציבים שמקורם בהרכבת הממשלה מעמיקים את הקושי לרכוש דירה בעיר. כיצד כל זה ישפיע על הצרכנים? יועצת הנדל"ן טלי למדן נוגעת בעצבים החשופים של תחום הבנייה וצופה קדימה

בזמן שהמדינה עדיין נאבקת למצוא פתרונות יצירתיים למצוקת הדיור וכולם מדברים על המחסור בקרקעות כפקטור מרכזי בעליית מחירי הדיור, מתברר שבהרצליה המבוקשת עדיין קיימים דונמים ריקים שממתינים לבנייה אך זו עדיין לא יצאה לפועל.

העיריה היא זו שמכינה תוכנית שמאפשרת הוצאת היתרי בנייה ועיריית הרצליה אכן דואגת ככל יכולתה לאזן בין הרצון לשמור על איכות חיי התושבים והתשתיות בעיר לבין הרצון לקדם פרוייקטי בנייה. לאחרונה החלו פרוייקטי תמ"אות בעיר לאחר בחינה מדוקדקת וממושכת של כל פרויקט. ויחד עם זאת, חשוב לזכור שהתמ"א כשלעצמה איננה משנה בפועל את התב"ע (תוכנית בין ערים) של המתחם המתחדש וכך גם תוספת דירות בכל סדר גודל לא תשנה את התשתיות שלו. במילים אחרות – כל שכונה הרצליינית שבה תתרחש התמ"א, תיקלע לבעיות תשתית חמורות כמו מחסור במקומות חניה, במוסדות ציבוריים (בתי ספר וגני ילדים או בתי מרקחת אפילו), בעיות ביוב קשות ועוד המון.

ואי לכך, הפתרון האידיאלי ביותר הוא מימוש הקרקעות הריקות שכבר נרכשו בהן זכויות. קרקעות אלה נמצאות כעת בשלב מתמשך של מחלוקות משפטיות בין בעלי הקרקעות לעירייה, כך שהפתרון שצפוי להפחית מעלויות הדיור הגבוהות בין היתר, רק מוסיף להתרחק.

נחזור לבעיית עתודות הקרקע: אם היה נדמה שעצירת התמאות תפנה את תשומת הלב להוצאת ההיתרים לאותן הקרקעות שכבר נרכשו בהן זכויות, הרי שכעת מחלוקות משפטיות בין בעלי הקרקעות לעירייה מרחיקות את העיר עוד יותר ממציאת פתרונות שיפחיתו בין היתר מעלויות הדיור הגבוהות בעיר.

ומה לגבי פינוי בינוי? ובכן, פרויקטים של התחדשות עירונית במסגרת פינוי בינוי משנים מהיסוד את התב"ע הקיימת כך שנוצרת שכונה חדישה ומשופרת, שנהנית מתשתיות מתקדמות וניצול אופטימלי של זכויות המקרקעין – כל אלו תוך הוספה משמעותית של עשרות ואפילו מאות דירות חדשות. לשמחתי יצאו לדרך מספר פרויקטים לאחרונה, אך עדיין יש הרבה נוספים שממתינים לאישור.

אז למה שוק הנדל"ן לא מוצף?  

החוק קובע מהם לוחות הזמנים לאישורי תוכניות, אבל מרבית העיריות לא עומדות בהן ולסוגיה אין פיקוח ואכיפה כלל. דוגמה טובה היא חוף התכלת בהרצליה, שמקודמת בו כבר שנים תוכנית אבל כעת הוא עדיין גורר את רגליו ובעלי הזכויות פשוט דורכים במקום ללא התקדמות. בפועל, לו התוכניות היו מקודמות כסדרן הייתה נהנית הרצליה מתוספת חשובה של לפחות 50 אלף דירות המוזילות באופן משמעותי את מחירי הנדל"ן המטפסים.

אשמתם של נגיפים ופוליטיקה

ממש בתחילת התפרצותו של נגיף הקורונה, הייתה תקופה קצרה של קיפאון בעסקאות הנדל"ן. אלא שהשוק התאושש די מהר ועוד הרבה לפני שהגיעו לכאן החיסונים. ההתאוששות הזו לוותה גם בעלייה משמעותית בביקוש ובמחירים. ייתכן שהזינוק מבטא בין היתר את התקופה הארוכה שבה אנשים בילו בבית, תוך שהם משנים באופן משמעותי את מערך הצרכים וההעדפות באופן אישי.   

פועל יוצא של התקופה הוא עלייה של 10%-15% במחירי הדיור. העלייה מתרחשת לצד "התחממות" של שוק הנדל"ן בארץ ובעולם בכלל עקב הריבית הנמוכה וכאמור, עקב המעבר של תחומי חיים חדשים כמו עבודה או לימודים אל תוך הבית.

אז מה צפוי כאן לרוכשים?

על פי התחזיות, בישראל המחירים צפויים להמשיך לעלות ואפילו בקצב מואץ. הסיבה העיקרית לכך היא מחסור בדירות למכירה והתקיעות בקידומם של פרויקטים לבנייה ותמאות, כאשר גם שנתיים של היעדר תפקוד ממשלתי תקין והקפאת תקציבים משמעותיים לעבודות הפיתוח פגעו קשה בענף המקרקעין. לראיה, גם אם תקום בקרוב ממשלה חדשה, היא תתקשה לשנות את פני הדברים בטווח זמנים קצר ותידרש עוד שנה לפחות של פעילות משובשת בענף הבנייה שתעמיק עוד יותר את מצוקת הדיור והזינוק במחירים.

הקבלנים שכבר מכירים היטב בקיומה של הבעיה מזדרזים להעלות את מחירי הדירות בפרויקטים החדשים בעיר. צריך לזכור שתגובתם המהירה היא זרז לעליית מחירים גם בשכונות הוותיקות ולכן היא צפויה להמשיך ולהתגבר עד שעיריית הרצליה תשחרר פרויקטים שנעצרו. לאור האישור של כמה פרויקטים לאחרונה, חשוב לתפוס במהירות את הזדמנויות הרכישה הנוכחיות ולהימנע מקשיים חמורים בהרבה, שיקשו עוד יותר על הרוכשים בהמשך העשור הנוכחי.

רוצים לשמוע עוד?

פנו אליי- טלי למדן 054-2221804